关于农用土地经营权流转的思考(1)(2)

三、             完善农用土地产权制度，规范土地承包经营权流转

理顺土地 经济 关系，统筹各方利益，是规范土地承包经营权流转的关键。必须以十六届三中全会精神为指针，按照土地产权构建“三权分离”的农用土地产权体系，创造性地发挥土地的基础作用和产权制度的优势。

（一） 集体土地所有权：

集体土地所有权为农用土地产权体系中最高层次的产权形态，其上可设置承包土地使用权等其他土地权利。集体土地为组、村或乡集体所有，以组拥有所有权为主要形式；土地的处置权由所有权主体行使，可用于开展农业生产、发包、入股、出租等经营活动，并可获取土地所有权收益；所有权的组织和实现形式可实行土地股份合作制，土地所有权益随集体经济组织成员的身份而取得，每个成员都有均等而不可分割的权益；集体土地所有权不得买卖，除土地交换、集体经济组织合并分拆、国家征用征购土地时才能发生所有权转移外，任何单位和个人不得随意改变集体土地所有权性质；集体土地所有权是土地的一项最主要物权，所有权主体和每个集体的成员平时都享有土地带来的所有权收益，征地时可适当分割土地补偿。

（二） 承包土地使用权：

承包土地使用权是集体土地所有权下的一个完整、独立的土地产权形态。土地使用年期为 30 年或 70 年，本集体经济组织内的农民有获得该权利的优先权，使用权人也以本集体经济组织内的农民为主，一般以承包或“四荒”拍卖方式取得承包土地使用权。集体经济组织内部可按户均分承包的方式获得使用权，已在第一、二轮承包延包中承包了土地的农民则应直接界定为取得承包土地使用权；在土地使用年期内，承包土地使用权之上可附设土地经营权等他项权利，土地可由使用权人自己使用，也可以入股、转包、出租予以他人经营，经土地所有者同意，还可以用于抵押融资，暂不允许转让；承包土地使用权按不动产的特性给予 法律 保障，一经取得并通过政府土地登记，使用权人和土地权利义务不能再随意改变，必须改变的，当事人要按市场价格向使用权人支付土地财产损失的补偿；承包土地使用权是土地的一项基本物权，取得使用权需支付相应的土地费用或地价、地租，使用权人平时享有利用或经营土地使用权带来的收益，在国家征用土地时还可获得丧失土地使用权的损失补偿。

（三） 土地耕作经营权：

土地耕作经营权是在承包土地使用权上附设的一种他项权利。承包土地使用权人可将其土地耕作经营权单独以转包、分包、出租等方式流转经营，经营期可根据经营的需要由承包或租赁双方自行商定；对土地转包、分包、出租等经营活动，本集体经济组织内的其他农民具有承包、承租的优先权，经本职工作集体经济组织的 2/3 成员同意后，土地可对外转包、分包、租赁；在不超越承包土地使用权的范围内，土地耕作经营所涉及的经营费用、经营方式、经营时间、生产任务和责任等均由合同约定，并可随合同改变而改变；土地耕作经营权具有一定的债权属性，取得经营权也需支付相应的土地费用或地租，但经营者主要的收益来自于农业耕作和生产而非土地。经营期内如国家征用土地，经营者有权获得青苗补偿及经营损失补偿。

按 现代 产权 理论 构建的农用土地“三权分离式”产权体系，适应了我国土地资源紧缺的国情，满足了今后 农村 先进生产力的 发展 要求，不仅为农村土地公有制实现形式的多样化和多种经济成份共同发展奠定坚实的制度基础，而且从根本上保障了土地使用权，还可以使农民从农产品生产经营真正转变为对土地资产的经营，促进剩余劳动力顺利向二、三产业、向城市转移，农村生产和生活方式根本改观，从而实现城乡经济结构的战略调整。

完善农用土地产权体系是一项关系农村 社会 安定和农村经济持续发展的大工程，是一场关系到农村市场经济体系建设的土地改革， 目前 农用土地产权制度的巨大优势已日趋彰显，一旦得以顺利实现，将极大地促进农村生产力发展，彻底解决当前农业、农村和农村面临的土地 问题 。

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