完善我国农村土地制度建设的几点思考(1)(2)

　　对农村土地的征用是 目前 比较敏感也是农民反映比较强烈、矛盾比较突出的一个 问题 。有的学者把我国现在的征地活动比喻为英国 历史 上的“圈地运动”。这当然有失偏颇，是对我国 工业 化、城市化 发展 战略的误解。但对现行的征地制度和征地工作中的失范性确实需要加以 研究 和改进。

　　按照我国《土地管理法》的规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，其依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。在现实生活中，对农村集体土地的征用主要有三部分：一是公共设施和公益事业的需要，二是工业发展的需要，三是商业开发的需要。存在的问题是：第一，无论哪种情况的土地征用，都是对土地所有权性质的改变，将集体所有改变为国有，对农村集体和农民而言都是采取补偿的办法，没有体现土地所有权的价值和土地所有权转移应当支付的对价。第二，集体土地征用后，政府通过土地使用权的有偿转让获得较多的地价收入，但没有更多地用于失地农村和农民的 经济 发展的投入。除了公共设施和公益事业的征地外，作为工业用地和商业用地的集体土地征用后，由政府进行土地使用权的有偿转让。农民集体土地不能直接进入一级市场，需经政府征用变成国有土地后进入一级市场，然后进入二级市场。政府通过对一级市场的控制获得高额的地价收入。商业用地使用权都要在二级市场上挂牌上市，其交易价格远远高于征用土地时的补偿价格。对工业用地的使用权，地方政府往往出于吸引投资的目的，转让价格较低，但通过土地对工业的投入可以增加税收和财政收入。

　　对农村集体土地的征用应该具有公平性和合理性，要体现土地所有权转移的产权价值、农民的 社会 保障价格、失地农村和农民经济持续发展和生活水平提高的需要。最有效的办法是按照市场经济模式改造农村集体土地的征用制度。对公共利益需要的用地，可以改征用补偿为政府征购，由政府参照土地的市场价值确定合理的征购价格，通过征购取得，随之土地的所有权发生转移，变为国有。征购具有行政和 法律 上的强制性，无须进入土地市场。如果在现阶段公共事业建设任务较重，政府财力难以承受，也可以采取提高征用补偿标准并逐步接近土地市场价值的办法，作为过渡措施。同时需要严格界定“公共利益需要”的 内容 和范围，并进行法定化。对于商业开发和工业建设用地的征用应当通过市场行为取得，改变目前的土地二级市场，构建单一的土地交易市场，允许经政府批准征用的农村集体土地直接进入土地市场交易，一旦交易成功，在土地使用权转让给出资受让者的同时，土地所有权转变为国有，由政府土地主管部门负责行政登记。这样对农村集体土地的征用不再采取补偿的办法，土地所在的农村集体和农民可以在市场的公开交易中获得较高的土地收入。其获得的土地收入主要用于失地农村和农民组织新的生产经营以及用于建立失地农户和农民的社会保障，当然可以从土地交易收入中征收部分土地交易和土地转让税。地方政府为了吸引投资的目的需要降低投资者土地成本和其他投资成本的，可以采取财政补贴和其他的政策优惠措施。这样可以有效地保护失地农村和农民的土地权益，保障其生产经营的连续性、稳定性，促进经济发展和农民生活水平的提高，维护农村的社会和谐、稳定。

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