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我国农村宅基地使用权流转浅议(2)

2017-08-18 04:09
　　（一）现行法律规定的缺陷
　　法律规定的缺陷主要表现在两个方面，一是有关宅基地使用权的立法规范少，立法层次低；二是有关宅基地使用权的规范还存在着计划经济烙印，规范不够完善。目前我国涉及宅基地使用权的有效法律规范大多停留在部门规章层面，还没有上升到法律层面，立法层次低，而且规范的内容主要集中于农村宅基地的行政管理方面，农民所享有的权利和权益规定甚少。
　　（二）现行制度背离了用益物权
　　现行农村宅基地使用权表现出很强的人身依附性和行政管理色彩，这种强调宅基地使用权严格人身限制性的结果便是确立农村宅基地使用权的不可让与性。同时物权作为私权，却过多地受到公法的干预。现行农村宅基地使用权制度缺陷的本质在于以归属为核心，不符合物权发展社会化、价值化的趋势。4宅基地资源的有限和稀缺性，宅基地的动态合理利用更显重要。
　　（三）流转中的侵权隐患较大
　　 潜在的房产和宅基地使用权一起交易的隐性市场已经客观形成，私下、变相的转让大量存在，宅基地使用权流转秩序混乱。由于农村宅基地的流转受到法律规定的限制，制约了权利双方的权利确认，这不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，不利于对农民土地财产权的保护，给农村的稳定带来了隐患。

　　三、完善农村宅基地使用权流转的制度设计
　　（一）通过改革实现农村宅基地使用权有条件流转
　　 宅基地隐形流转的现实和法律政策滞后的矛盾在城乡一体化步伐加快的今天已经越来越不容忽视。现阶段必须结合实际情况规定宅基地流转的法定条件，有条件有步骤的放开宅基地的流转。 （科教论文网 Lw.nsEAc.com编辑整理）
　　一是政府的角色与管理方法的调整。政府土地行政主管部门不再具有产权代表身份，只是流转活动的管理者和服务者。就调整范围来说，宅基地管理权应从私权利调整领域撤退，把曾经越俎代庖的事务还给私权利去规范；就调整方法来说，应改变过去故意限制和约束权利的做法，树立“服务行政”的现代行政理念，为宅基地使用权制度的和谐运转提供有效保障。
　　二是明确宅基地使用权流转的条件。必须符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划；必须已经依法批准作为建设用地或已经依法批准转为建设用地；要权属合法，纳入流转的宅基地，应已依法确权，界址清楚，权属无争议，且依法办理了土地登记，领有土地权属证书；要符合用途管制要求，不得擅自改变宅基地原用途搞商业性房地产开发；宅基地使用权流转不改变“一户一宅”原则，农民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。5 三是确定宅基地使用权流转的范围和方式。宅基地使用权应当与国有建设用地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体组织以外的主体流转。宅基地使用权流转的方式可以采用转让、租赁、作价出资(入股)和抵押等方式，还可以采用土地置换的方式。
　　（二）建立与宅基地流转相适应的土地产权制度
　　 产权制度建设是规范宅基地流转的基础，土地流转的过程实际上就是土地产权运行的过程，也就是土地产权不断流动以实现资源配置得以合理的过程。
　　一是完善宅基地所有权制度。首先从源头上理清宅基地所有权的确切归属，权利主体问题直接关系使用权流转方式的确定、效力和权益的分配，是规范宅基地使用权流转的基础和前提。其次明确宅基地所有权的代表与执行机构，宅基地集体所有也必须有一定的组织机构，以决定如何共同利用土地。 （转载自http://zw.NSEAC.com科教作文网）
　　二是完善宅基地使用权制度。首先建立完善的宅基地使用权登记制度：