和谐城市下房地产市场中假按揭的防范与管理

论文关键词：按揭贷款制度 假按揭 “森豪公寓案件” 社会诚信机制 金融监管机制贷后管理

论文摘要：文章就假按揭现象展开讨论，首先介绍了中国按揭贷款发展状况，包括假按揭在中国的产生，同时介绍了按揭贷款制度、假按揭犯罪的含义以及假按揭犯罪的形式。进而通过对北京“森豪公寓”案件的详细分析，揭示了假按揭犯罪的种种特点以及呈现的发展趋势，介绍可供借鉴的国外惩治“假按揭”的相关经验。最后，根据中国国情，通过系统分析总结出了适合我国金融体制现状的若干改进意见。

一、绪论

I.我国按揭贷款制度的基本情况。按揭制度在我国发展起来已经有将近20年的历史，最早的按揭制度是在20世纪90年代传人中国，按揭之风最早兴起于香港特区，因为香港一直以来作为英国的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影响，“按揭”一词是英文“Mortgage’的粤语音译，而按揭就是英美平衡法系的一种法律关系。在香港实行之后，很快传到了深圳，深圳建设银行在当地试行。进而又传人到中国内地，并且很快为大家所接受，成为房地产交易的文本中出现的高频词汇。久而久之，在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。

伴随着按揭制度在我国的兴起，房地产市场的不法行为也逐渐兴盛起来，产生了诸如“假按揭”这样的骗取银行商品房贷款的行为，严重地扰乱了我国的社会主义市场秩序。假按揭的产生在我国有自己深层次的根源，归结起来主要包括两个方面:一是我国社会主义市场经济法律体系不完善。市场经济在中国的正式建立可以推算到上世纪AO年代左右，至今有30年的发展历史，整体看来经验仍旧不足，法律制度的建设远远落后于市场经济发展的步伐，很多领域缺乏足够的监督，计不法行为有机可乘。二是房地产市场自身存在的不可规避的风险。当房地产开发商将大量的钱投人到土地的购买中.往往难以有足够的资金进行房地产的开发建设，这样给房地产开发商就带来了无形的危机，一旦没有新的资金注人，往往面对的是被迫停产的危险，不少开发商便选择了艇而走险，骗取银行商品房贷款。

由上述可见，按揭制度的发展在我国不是一帆风顺的，面临各种各样的风险，如何在现阶段有效地避免假按揭这样的欺诈行为，引起了当今经济学家、法学家的热切思考。

2.相关概念阐述。按揭制度，指以房地产等实物资产或契约、有价证券等作抵押，目的是得到银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭即为按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权①。

假按揭，是开发商假借各种关系人的名义或虚拟其他人，虚构购房合同、伪造贷款资料申请银行按揭贷款，套取银行信贷资金的行为。目前，各商业银行在办理住房按揭贷款的过程中都面临着日益严重的假按揭问题气

3.假按揭在我国的表现形式。假按揭现象在我国表现形式各异，概括起来主要有如下四种形式:一是虚假提升房价、虚假增加购房面积;二是返租按揭;三是一栋房多次售，重复骗取按揭贷款;四是内部伪造虚假的购房合同，从而骗取银行贷款。

二、森豪公寓骗贷案件分析

目前我国最大的一起虚假贷款欺诈银行案件就是著名的“森豪公寓骗贷案”。这起发生在北京的案件，引起了全国上下极大的反响。

1.“森豪公寓骗贷案”案情介绍。森豪公寓位于北京市朝阳门大街，其地理位置优越，紧邻东二环路市区快速路，同时连接三环、四环.位于外交部办公楼对面，该项目1993年交由北京市住宅开发建设集团总公司承建，在楼盘从动工就开始了自己漫长的盖盖停停的阶段，期间持续了10年的时间。而2002年是最后一次停I.,4年分毫未动。可是这样的一座楼盘当时居然起价2500美元/平方米，而且开盘不久，就对外宣称已经全部销售完毕。这样的情形引来了诸多业内人士的关注.也成为了京城售房的一大热点问题，然而，国家审计署于2005年开具一纸审计报告，揭露了森豪公寓事件的真相、原来森豪公寓开发商利用虚假按揭进行骗贷活动，一共骗取银行6.45亿元贷款。经过调查发现，森豪公寓并未卖出一套房子。这起案件引发了房地产界的巨大震动，假按揭犯罪越来越多地引起了人们的注意。