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环境污染对房地产价值的影响及预警

2017-08-03 01:03 　　

　　摘要：环境污染对房地产价值有着很大的影响，向生态化方向发展已经成为现代房地产业的必然趋势，我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势。文章旨在分析环境污染对房地产价值的影响，并借鉴西方经验对国内现状提出一些建议。

　　关键词：房地产价值；受污染房地产；价值减损；预警
　　
　　环境污染对房地产价值有着很大的影响。以美国为代表的北美地区，对此有过非常深入的研究，其研究成果与受污染房地产的评估实践经验都非常丰富。但是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺乏。我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势，重视环境污染对房地产价值的影响，构建相关估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的发展接轨。
　　
　　一、环境污染对房地产价值的影响因素
　　
　　（一）环境污染威胁公众健康
　　环境污染在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。若居住用的房地产周边环境不利于居民公共健康向有益的方向发展，该房产价值显然会受到影响。
　　（二）环境污染减损房地产价值
　　房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。 内容来自www.nseac.com
　　（三）环境污染造成长期的社会资源成本
　　环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。由于房地产具有投资价值巨大、使用时间长久、一旦建成便不可改变等特点，如果开发之前没有进行
　　充分的环境评估，将会给消费者或社会造成巨大的改动成本。
　　
　　二、环境污染对房地产价值产生影响的主要形式
　　
　　环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们归纳为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。约瑟夫·E.高特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场9类。本文将环境污染分为以下五类：
　　（一）水污染
　　对于居民来说，生活用水必不可少，虽然平时人们可能并不在意生活用水的问题，但是若是由于周围环境条件的恶劣，连为居民提供良好的生活用水这种必要措施都无法达到，可想而知该房地产价值必定会受到严重影响。
　　（二）室内空气污染
　　由于室内引入能释放有害物质的污染源或室内环境通风不佳，导致室内空气中有害物质无论数量上还是种类不断增加，并引起人的一系列不适症状的现象，即为室内空气受到了污染。世界银行的研究资料表明，我国目前每年由于室内空气污染造成的损失约为106亿美元。室内空气污染危害人们身体健康和生态平衡，当然会对房地产价值产生一定的减损。
　　（三）噪音
　　随着人们居住质量的提高，“声环境”引起了越来越多人的重视，购房者也逐渐熟悉了这个和自己每天生活息息相关的陌生名词。当消费者在买房时，开始郑重地考虑周围噪音的影响时，“声环境”正逐渐成为城市居民购房的新焦点。交通噪声对住户的干扰居首位。

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　　（四）土壤污染问题
　　我国土壤受污染的程度趋势加剧，据调查，目前全国受污染耕地约有1.5亿亩，污水灌溉污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地和毁田200万亩，合计约占耕地总面积的1/10以上。土壤污染能够造成有害物质在农作物中积累，并通过食物链进入人体，引发各种疾病，最终危害人体健康。由于土壤污染对于购房者有着潜在危险，因此这也是影响房地产价值减损的重要原因。
　　（五）电磁场污染
　　随着人民生活水平的提高以及社会的发展和科技的进步，各类家用电器、办公自动化设备、移动通讯设备等迅速进入办公与家庭环境，提高了人们的效率、丰富了人们的精神和物质生活。可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在使用过程中会不同程度地产生电磁辐射，从而造成“电磁辐射污染”。
　　
　　三、北美地区对受环境污染房地产价值减损的评估及处理
　　
　　美国的环境保护法体系庞杂，执法严厉，其中尤以国会1980年通过并于1986年和1996年分别做了重要修订的《美国综合环境处理、赔偿和责任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）为最，由于其独特的严格、无限连带责任制度以及此种制度的追溯既往的法律效力，因此在美国该法与受污染房地产的价值休戚相关。
　　环境污染对房地产价值的影响主要体现在对房地产价值的减损的方面。在Patchin（1988）的理论体系中，他将房地产价值的减损分为三个方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；对受污染损害的公众承担的补偿义务（Liability to the public）；污染物清除后的污名损失（Stigma after cleanup）。本文将结合我国具体情况加以说明。 （科教作文网http://zw.NSEaC.com编辑发布）
　　（一）污染物清除成本（Costs of cleanup）所带来的房地产减值
　　《美国综合环境处理、赔偿和责任法》，俗称“超级基金”（Superfund），主要用于治理全国范围内的闲置不用或被抛弃的危险废物处理场，即所谓的“棕色地块”，并对危险物品泄漏做出紧急反应。该法案授权美国环保局（EPA）敦促“有关责任方”予以清理，即应当对清除该污染承担连带严格责任，当事人不管有无过错，任何一方均有承担全部清理费用的义务。
　　（二）环境损害赔偿以及环境保险制度对房地产价值的影响
　　1、环境损害赔偿。以环境管理法规方式全面体现环境补偿的典型法律是美国国会1980年颁布的CERCLA。该法律授权环境保护署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一个托管基金（a trust fund）负责调查和治理遭受危险物质污染的场所。根据CERCLA中相关条款，EPA列出了危险物质目录。无论何时，只要有理由确定包含在该目录上的污染物危害已发生或可能发生，CERCLA的官员就有权开始调查，并实施有效措施强制要求当事人负担治理费用，包括赔偿/补偿费用。违反CERCLA的责任方式不仅包括强制清除污染，或赔偿所有清污费用，还包括对环境损失的赔偿费。
　　2、环境责任保险制度。环境责任保险是指投保人向保险人支付一定数额的保险费，当被保险人因从事保险合同约定的业务活动造成环境污染而应当承担环境赔偿或治理责任时，由保险人在约定的责任限额内承担赔偿责任的保险。这种制度的建立与完善非常有利于分散企业环境风险、保护第三人环境利益和减少政府环境压力，同时强化了保险公司对企业保护环境、预防环境损害的监督管理。
　　（三）污名（stigma）
　　污名的概念国内尚没有完全发展成体系，本文在这里简要介绍一下美国此概念的发展历程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出来的。他认为，污名是指受污染房地产的污染物被清除后存在的“名誉”上的损失，这种损失会继续带来房地产价值的减少。紧接着，Mundy （1992）揭示了污名的本质，即污名产生于人们对环境污染问题的认知水平及由此带来的不确定性和风险。Roddewig（1996）区分了房地产中的环境风险（environmental risk）和污名，他认为，房地产中的污名是环境污染治理成本之外的附加价值影响。值得一提的是，Bell（1998）提出了一种与污名类似的概念，即市场抵抗（market resistance），并且把这种市场抵抗归结为对未来责任或潜在治理成本的担忧等许多因素。

　　四、构建我国环境污染减损房地产价值的预警机制
　　
　　（一）完善环保法律法规体系，明确权利责任
　　法律法规对投资者的导向，应该有更加明确积极的态度，明确责任关系与赔偿制度，既可以从源头上，也可以对现有的受污染的房地产的投资渠道起到积极的作用。
　　1、应建立健全的环境污染补偿制度。首先，提高政府补偿效率，发挥政府补偿机制的功能。可以考虑建立全国和区域统一的环境补偿管理机制，提高环境补偿的实效。同时，还需要完善政府补偿的监督机制和政府绩效评价机制。其次，充分发挥市场补偿机制的功能。引导社会各方参与环境保护和生态建设，培育资源市场，使资源资本化、生态资本化，引导鼓励生态环境保护者和受益者之间通过协商实现合理的环境补偿。再次，建立健全环境补偿融资体制，拓宽生态建设和环境保护资金筹措渠道。既要坚持政府主导，又要积极引导社会各方参与，形成政府引导、市场推进、社会参与的环境补偿和生态建设融资机制。最后，环境补偿的有效运作需要以法律作保障。为此，要完善生态环境资源法律法规体系，使生态环境保护和自然资源利用相统一；要制定专门的环境补偿法和区域性的环境补偿法规，为环境补偿机制的规范化运作提供法律依据。
　　2、应建立健全的环境责任保险制度。环境责任保险在我国开展仅限于少数几个城市，投保企业较少。20世纪90年代初，保险公司和当地环保部门合作推出了污染责任保险，1991年大连最早开展此项业务，后来沈阳、长春、吉林等城市也相继开展。总体上看，由于我国的环保法律法规不够健全，尤其缺少污染赔偿方面的法律规定，再加上执法不严，因此对排污者客观上形不成压力。
　　3、应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。在建立健全的环境污染损害赔偿制度与环境责任保险制度的过程中，应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。环境侵害往往损失巨大，很可能导致企业一次赔偿就告破产，不利于保险市场的健康发展。环境赔偿基金是一种建立于保险之上的救济方式，一旦发生环境污染事件，产生侵权损失，首先由基金拨款赔付，不足部分再由保险人承担，这样，就减轻了保险人的保险负担，也给保险赔偿提供了两条有力的途径。

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　　（二）相关职能部门应该对受污染房地产价值减损进行考虑
　　1、执行环境保护法律法规的过程中应该对受污染房地产价值减损进行考虑。我国在环境保护方面已经通过了一些关于水、杂讯、固体废物等法律和条例，但是，这些法律法规的执行目标，仅在预防环境污染的出现，或是在出现环境污染后，采取措施以保证环境条件恢复到未受污染时的状况，相关部门没有考虑环境污染造成的对周围房地产价值减损，进而通过修复或补偿的方式，保证受污染房地产的价值恢复到未受污染时的状况，以保护房地产权利人的利益。
　　2、相关评估机构应在消费者买房时提供相应的环境评估报告。由于工业化和城市化的快速发展，居民的居住周围的生态环境遭到了很大的破坏，人们更注重居住环境的舒适与健康。环境污染早已对房地产价值造成了很大影响，普通居民由于缺乏知识往往不能预先得知，就需要相关部门做出明确的居住环境调查报告让居民参考。
　　3、银行在发放房地产抵押贷款时应该对受污染房地产价值减损进行考虑。目前，我国银行在发放房地产抵押贷款时，缺乏必要的环境污染损失风险评估，一般很少考虑房地产中的环境污染问题，更不会因为存在环境污染而适当减少贷款数量；也不会考虑当贷款者不能按时偿还抵押贷款时，银行可能得到的是受环境污染造成房地产价值损失的抵押物。
　　（三）企业应加强对环境风险的控制和管理
　　企业环境风险是指企业的生产经营行为所造成的环境影响使企业自身遭受经济和形象损失的可能性。企业应树立环境意识，平衡好自身利益与社会责任之间的关系，实现企业增效与减低环境风险的双赢目标，走可持续发展的道路。虽然企业面临的环境风险不可避免，但是通过以下三个方面还是能够降低环境风险的。 （科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布）
　　1、建立行之有效的环境管理体系，对重大环境因素和危险源实施控制。主要做法包括：识别环境因素，掌握、评价企业环境状况，获取适用的法律法规；实行清洁生产，节能降耗，减少污染物排放；在生产、物质管理和处理程序上，建立一套完善的环境管理系统，以防止发生化学物质泄漏等环境污染事故，或在发生事故的情况下可以将污染所造成的损害控制在最小范围内，降低企业的环境风险和须承担的环境责任。
　　2、创新环保技术，开发环保产品。这是不少成功企业降低环境风险，增强市场竞争力的有力武器。一个典型的例子是海尔冰箱在进军欧洲市场前，对欧洲市场的环保标准进行了详细的了解，采用创新节能技术，开发出符合欧盟标准的产品，不但打破了“绿色壁垒”，而且成为欧洲环保协会的推荐产品，享受欧盟特别环保补贴，在消费者中树立了良好的环保形象，成功地打入了欧洲市场。
　　3、开展环境风险，提高员工的环保意识和技能。如通过结合生产实际举办讲座、班、知识竞赛和开展岗位练兵活动，教育、引导、鼓励员工把企业的发展与生态环境保护及全社会的共同发展相协调，使所有员工明确环境管理的重要性，增强环保意识。只有当员工在思想意识上理解和接受了这些管理模式后，才能自觉提高技能、自我规范行为，使制度得到落实。
　　
　　参考文献：
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