房地产企业应对机遇和挑战(1)(2)

（二）    精确合理的成本信息

如果说市场信息为 企业 提供了参与外部竞争的基本前提，那么要想在竞争中获胜并长久的 发展 下去，还有赖于企业的内部核心价值，其中很主要的一个方面就是精确合理的成本信息。它就象一条主线索，串起了企业内部管理和生产流程的各个环节，也是经营管理业绩的综合体现，因此是想要持续发展的企业必须直接面对的一个考验。

国八条国六条相继出台，整顿土地供应程序，规范地产商的开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，不断规范和完善房地产市场。许多中小型房地产企业在 法律 夹缝中东躲西藏，或者侥幸过关或者淘汰出局。侥幸暂时得于保存的多数中小企业在内部运作方面，仍极缺乏精确合理的成本控制系统。 目前 由于有多方资金的投入，加上前述的刚性需求，商品房的价格一路上扬，远远超过企业的开发成本，销售也不成 问题 ，短期利好因素使得不少企业忽视了成本的进一步控制，存在粗放式的经营观念。然而政府对 “招拍挂”等一系列土地取得制度的严格规范，提高了土地供应的平均成本，相比较之前的经营环境，政府轮番举措的长远结果必将是令大多数企业的开发成本拉回到同一起跑线上，房地产业低投入高收益的形势将逐步退出 历史 舞台；另一方面，随着买方市场的成熟，消费者对商品房质量要求在不断提高，从户型结构、施工质量、外观设计到小区配套都不断精益求精，必然导致设计装修配套等相应成本的上升。而商品房价格上涨中非理性因素，随着政府调控将逐步消退，行业获利空间压缩，市场的竞争日趋激烈，要想在竞争中立于不败之地，对成本控制的要求将更高。据笔者了解，除了某些大型跨区域的房地产开发股份企业，有条件运用系统的核算软件，可以精确的统计和 分析 出系列项目的成本，为新项目的成本预算做基础。项目公司本身则缺乏历史的成本数据为依据，而大部分企业在编制项目预算评估时，使用的统一标准的定额预算指标，通常都滞后于实际的开发成本数据，而建筑设计师方面，则倾向于保守的设计方案，种种原因使得项目成本评估时存在高估的可能， 影响 了企业前期及时有效的决策。这些不精确的评估因素在项目开发过程中，又容易造成企业在成本控制时简化为拍脑袋定决策的行为，一味的追求降低成本而偷工减料，以降低产品质量牺牲企业形象等长远利益为代价来达到成本控制的目的。

持续经营的观念， 现代 高新技术的 应用 ，为企业获取精确合理的成本信息创造了条件和可能，合理有效的成本控制系统将帮助房地产企业在竞争中脱颖而出，走得更远。

三、 合理有效的理财模式和筹资渠道

房地产企业与其他传统行业相比的一个显著特点，就是资金投入量大，回收期长，因此房地产的资产负债率与其他行业相比通常也比较高，据有关方面的统计，国内仅有 20% 左右的企业达到 65% 的资产负债率，其他大部分则更高，说明有相当一部分企业自有资金不足，对贷款等外部资金的依赖性很高，现有很多半路出家的企业抱着“空手套白狼”的想法，让施工单位垫一点，让客户预支一些，剩下的就是向银行的开发贷款和按揭贷款，更有甚者瞄准土地这一稀缺资源，认为拥有土地就拥有了财富，盲目借款囤积土地，企图用最少的自有资金换取最大限度的利润，这就大大加剧了企业的财务风险。随着国家宏观调控政策的出台，银根缩紧，许多企业出现资金链断裂，相继被淘汰出局， 2006 年 9 月一个知名房地产企业的被迫低价转让就是一个典型的案例。当然国内 经济 的发展人民收入水平的提高，银行存款不断增加，而逐步对外开放的 金融 市场，也使许多外资机构、外来资金不断流入国内，为企业发展提供了充足的后备资金。房地产行业作为近几年来高收益率的行业，成了众多资金的聚宝盆，不断吸引资金进入开发销售的各环节，进一步推动了房地产行业的欣欣向荣。然而繁荣背后，企业如何吸收和运用这些资金，仍然是个尚待解决的问题。投机的企业引入投机的资金，而成熟理性的投资者期待的是成熟理性的房地产企业。只有企业从完善内部经营着手，为自身寻求一条持续发展的道路，为资金提供一个持续盈利的合理预期，才有可能与金融企业联手，建立合理有效的理财模式和筹资渠道，吸引长期投资资金，为企业发展注入持久的动力。

综上所述，房地产企业在更加开放和竞争更加激烈的格局到来之前，必须迅速认清形势，及时作出调整和完善，尽快从“先天不足”的状况中走出来，逐步的发展成为成熟有竞争力的企业，在房地产市场中真正做大做强。

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