房地产企业应对机遇和挑战(1)

摘要：本文对国内房地产 企业 的 发展 及加入 WTO 后的所面临机遇和挑战进行简略 分析 ，并主要对企业如何应对挑战和促成自身机制的完善提供了几点思路。

随着国家住房制度改革的实施和深化，房地产企业从无到有，从小到大，逐步走向市场 经济 的前台，不仅主导了投资资金的方向，对提高 GDP 价值和推动城市化建设的进程也起到至关重要的作用。房地产企业有如风头浪尖上的弄潮儿，在尽情展露头角获取利润之余，也开始面临着极大的市场风险和经营风险。在除去浮华泡沫之后，房地产企业需要低头反思，未来的经营之道，当何去何从。

早在 90 年代以前，住房作为单位的福利制度之一，从未涉足市场，因此那时只有所谓的施工单位，并无真正意义的房地产企业，比起传统的轻重 工业 ，甚至服务业等第三产业，房地产业的起步很晚，而且最早投入房地产业的投资者，多数不是政府筹划成立的，就是由拥有空置土地的实业企业以土地作价，以合作经营的形式投入运营。不仅房地产一级、二级市场均不规范，连房地产企业本身的组织结构，经营运作都没有一定的标准可以参照。然而房地产项目开发的技术性和复杂性，决不亚于任何一个传统工业。由于起步晚，造成许多房地产企业不规范，项目仓促上马，因此留下了烂尾楼、公共设施管理、物业管理等诸多难题，均有待于 法律 法规的进一步加以完善。这是房地产企业的先天不足。

从 94 年到 2004 年，房地产市场经历轮回，走到了又一个波顶，房地产价格的稳步攀升让房地产企业取得了丰厚的利润，继而成为众矢之的，成为房价上升的罪魁祸首，于是国八条出台，整顿土地供应程序，规范开发和销售行为，提高开发贷款的门槛等等，意图从房地产企业方面下手，规范房地产市场。之后的两年时间，适逢 中国 城市化进程走到最关键的时刻，中国人素来有着“安居乐业”的传统观念，随着我国住房制度的改革和城市化进程的深入，加上 70-80 年代生育高峰期的人逐步步入婚育年龄，越来越多的人走向购买商品房的市场，购买房子的刚性需求在过去未来的一段时间内确实还将存在。这些为房地产企业提供了广阔的市场空间，可以大展抱负；当然，随着加入 WTO 的进程推进，中国对外开放的程度加大，有更多的包括外资在内的资金和企业将加入到房地产市场中来，竞争将更加的激烈，国内房地产企业所面临的不仅仅是发展的机遇，也将是更大的挑战。笔者从自身所处的行业角度出发，在此对打造成熟完善的房地产企业进行思考并提供了几点思路。

一、     持续发展的经营理念

在房地产业新兴的这些年，在粗放式运作的低门槛和高收益驱使下，有不少原先做实业或其他行业的投资者，有了一定的资金和关系，拿到一块地进行开发，乘着住房制度改革的东风，进入房地产行业赚一笔就走。这样的企业在实际操作时，房地产开发围绕项目的建设展开，缺乏持续经营的理念，更有甚者为了逃避日后维修的 问题 ，而以项目公司的方式运作，当项目开发销售完，公司即解散关闭。即便有仍然存在的公司，宁愿花大笔广告费宣传企业形象，却很少会脚踏实地为已销售完成的房产后续保修等负责，客户服务的观点淡薄，追求短期效应的目的十分明显。

短期行为不仅混乱了房地产市场，削弱了客户对市场和企业的信心，而且使企业不能专注于长远规划。从长远来看，客户的口碑是企业的无形资产，尤其是房产这样高价值的商品，优质的产品质量，持续的售后服务等将有利于塑造良好的企业形象，为企业创造超过同行业水平的利润。事实上，持续发展的经营理念，有助于企业从战略发展的角度，构建企业的组织结构，完善内部运作管理，对成本销售等各环节进行有效控制，从而取得良好的 社会 效应和经济效益，在竞争中立于不败之地。

只有在持续发展的经营理念指导下，企业才有可能深入进行包括组织架构、信息反馈系统及筹资渠道等在内的内部管理的各个环节和方面的改革和完善，从而保证企业不断的发展和壮大。

二、     成熟完善的信息系统

（一）    全面综合的市场信息

如前所述，最近十年应该是我国房地产市场最活跃兴旺的十年，也是开发企业发展的良好机遇。但 目前 房地产企业在开发销售上的做法仍然缺乏严谨 科学 的前期规划和市场定位，大都是一窝蜂上，由着非理性消费观念的引导，一味盲目的追求大户型高品位豪宅，再通过广告炒作将价位抬高，而且愈演愈烈，越来越脱离大部分百姓的实际需求，也大大超出了人民实际的购买力，最后不得不由国家出面调控，出台了户型方面的具体规定“ 90 平方米以下的户型不得少于 70% ”。本来，户型的确定作为企业项目前期规划的一部分，应该在项目开发的前期，就通过市场调查风险评估等等决定项目的定位，一个成熟的市场必然包含由低到高满足不同消费群体的多种可选商品，也必然存在生产上述多种档次商品的企业；现在这一项本该由企业在适应市场机制下就当完成的自我调整任务，却变成了国家宏观调控政策。不由得令人深思。一方面说明企业先天不足的问题仍未解决，仍然停留在“拿地 - 开发 - 销售”的简单运作模式，另一方面即暴露出企业对收集市场信息的意识薄弱，对满足大多数百姓需求的商品房市场、对本身所处行业的竞争状况、产品供求信息等均缺乏全面综合的了解和分析，当然缺乏官方的统计信息是一个原因，但更主要的是企业本身缺乏这方面的认知和需求导致的信息缺失。

事实上，全面综合的市场信息，对一个追求长期持续经营的企业来说决不是可有可无的，企业需借助它进行科学严谨的可行性 研究 等前期规划，对开发项目的高中低档、投资自住进行分类，乃至对企业长期发展的市场定位，降低经营风险，从而挖掘和形成自身的核心价值。

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