论业主委员会的法律地位与物业纠纷

摘要: 《物业管理条例》的出台以后。有关物业管理的纠纷并没有明显的减少，与业主委员会的地位不明确、权责不清有关。业主委员会不同一般的社团组织，必然要求教强的行政管理，《物业管理条例》在行政管理的权责与程序上不够明确。业主委员会登记为小区管理机构也混淆了常设办事机构与权力机构的区别，从现有的业主委员会执行业务的情况看，它应该是一个执行机构。
城市商品房住宅小区的物业管理纠纷不断的问题，随着《物业管理条例》的出台，似乎可以尘埃落定了。《条例》确立了业主大会代表全体业主、业主委员会作为业主大会的执行机构和物业管理公司受聘服务的基本格局，理顺了业主与业主委员会.业主委员会与物业管理公司，物业管理公司与业主的关系，对以往发生的很多物业管理上的纠纷确有釜底抽薪之效果。但有一个问题一直没有得到解决，那就是业主委员会的法律地位。《条例》出台以前，在建设部的《城市新建住宅小区物业管理办法》和其他众多的地方法规与规范性文件中，都规定了与业主委员会相应的一个组织，虽然名称不同，实质内容基本一致。主要是规定为全体业主自我管理的自治组织，需要在主管行政部门的指导下成立和运作对外可以代表业主签定物业管理合同和执行其他民事事务。涉及到业主大会的法律地位时.除一部分这类规范性文件没有什么规定外，绝大部分首先肯定业主大会是一个业主自治组织，还规定必须到房地产管理部门进行登记，获得政府的认可等内容，至于业主委员会是否具有法人资格，却都没有明确的态度，《条例》比《办祛)7 虽然有很多补充，但在这一点上与以前的规定基本一致。
　　笔者认为，《物业管理条例》为很好地解决物业纠纷中业主与物业管理组织之间的纠纷提供了法律保障，而业主与业主委员会之间的纠纷却有增无减。这是由业主委员会自己的实践特性与其法律地位的尴尬和有关程序规定的不完善共同导致的。 （科教范文网http://fw.ΝsΕΑc.com编辑）
　　城市住宅小区的业主大会和业主委员会与普通的群众自治组织具有根本的区别，而带有浓厚的行政管理色彩，这就决定它不能够完全适用有关社团的法律规定，完全由组织的成员自我管理，包括自由的成立和自由的解散。物业管理组织必然受到行政管理的限制也需要行政管理的适当参与才能顺利实现它的职能。业主委员会由于业主集体利益的要求，法律规定一个小区可以成立一个业主委员会，也只能成立一个，而且每个业主自然成为其成员，没有参加与退出的自由，组织也不能够随意解散. 业主委员会成立或换届的有效与否还要得到主管部门的认可，日常工作也要接受主管部门的指导，业主的自治管理既有自主的一面，也有行政千预的一面。这就为的行政管理设定了目标，有关立法中就要有加强和完善这方面管理的适当条款。但《物业管理条例》有关这方面的条文却非常有限，规定了业主委员会却没有明确其法律地位，规定了业主的选举权利却没有规定明确的选举程序，规定了房管部门的登记备案却没有明确备案条件和纠纷处理，以至于有的人民法院至今认为有关业主委员会的成立、换届、登记之类纠纷不属于行政案件的受案范围。
　　然业主委员会只是全体业主组织的内部执行机构，就不应该作为独立组织存在，法律上也不应该有类似的认可。把业主委员会视为业主大会或管委会的内部组织的观点，已经有人论述过，笔者是比较赞同的。首先要肯定业主组织的合法成立要由主管部门来认可，也就是说，主管部门要对业主管理组织的成立迸行监督. 登记、备案，以此形式向社会公示，这一点是与成立一般社团组织的要求是不同的，本文已经论述过业主组织带有行政管理的一些属性，行政权力的介人是必要的，也是业生组织的特点所必需的。按照社会组织成立的一般原理，登记的组织应该是业主大会(或业主管理委员会)，而不是业主委员会，业主委员会作为大会或管委会的代表机构登记人册(为了语言的习惯，可以统一叫做管委会，而不是大会)。在这种情况下. 业主委员会作为管委会的内部机构，其职能就应该是召集管委会的召开，收集各位业主的意见、建议，在小区对外进行民事行为的时候，也以管委会的名义，而不是业主委员会的名义。实际上这方面的混乱有很大一部分原因，是把全体业主都参加的这个组织称为大会，相应的又有了委员会，把机构扩大到了不适当的程度，使一个简单的问题复杂化。