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新 社 区 发 生 了 什 么——从两个现代社区个案

2015-10-17 01:04 近年来，随着上海城市发展的日新月异，新式社区如雨后春笋般地涌现。在看到社区硬件面貌彻底改变的时候，我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样的变化？这种变化有什么制度价值？本文从我区石门二路街道达安城、新福康里两个社区个案调查状况出发，试图找出这些变化，以及这些变化怎样影响了居民参与公共事务的条件，并进一步指出地区政府在这种基础关系结构转型后应扮演什么角色，而这一点对于积累新式社区治理经验，以至“打造国际一流社区”无疑具有重要意义。
一、达安城、新福康里两个小区的基本情况
达安城小区和新福康里小区原来都是石库门旧式里弄，是近几年通过旧区改造在我区较早建成的新式小区。据我们的调查，达安城小区住宅共58414平方米，业主579户，新福康里小区住宅10.8万平方米，有主业1246户。这些业主或者通过回搬或者通过新购都取得了房屋的产权，是新小区的真正主人。两个小区业主全部进住后，相继成立了业主委员会（以下简称业委会）。目前，达安城小区已是第二届业主委会员，有11人组成；新福康里小区也成立了第一届业主委员会，有13人组成。两个小区的业主委员会成立后，都与治理小区的物业公司（前者是上海达安物业治理有限公司，后者是上海百事通物业治理有限公司）签订物业治理服务合同，与物业公司形成聘用与被聘用的关系。两个小区相同的是，所聘用的物业公司都继续了业委会成立之前的治理本小区的物业公司，而两个物业公司与原来的小区开发商都有某种关联。目前从整体上而言，两个小区的业委会与物业公司之间关系良好，业委会对物业公司整体上是信任的，但有不满足的地方，达安城小区业委会对于物业公司就小区内开公司题目的处理情况不甚满足，新福康里小区居民因小区内盗窃案件不断发生以及物业收费较高而颇有微词。 （科教作文网http://zw.ΝsΕAc.com发布）
二、城市社区基础产权关系的变革
我们知道，传统城市社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的，居住者没有通过市场交易价格购买房屋，而是作为工作单位的成员进进居住区的，因而居住者不是房屋的产权人。房屋的产权属于居民的工作单位（集体）或者国家（由政府房管部分代表行使）。居住社区的物业治理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司（由“房管所”转制而来），这些准政府机构代表政府拥有物业资源的占有、处置和受益权，同时也程度不同地替政府承担着部分社会福利功能。居民或单位交出的物业治理用度只具有象征意义，并不能平衡物业公司实际的支出本钱，这些用度要么由政府贴补，要么由单位组织同一负担，甚至还可能由小区经营的其它收进（比如停车场、房屋出租等）来填补。正因如此，物业公司不仅视自己为当然的治理者，而且是身份和地位都高于居住者一方的，由于他们把握着房屋资源的社会提供，是他们代表政府为居民提供了福利。在物业眼里，居民是一个准公共福利的享受者，是物业治理照顾的对象。居民不住，对物业的生存没有影响，但反过来，假如物业停止了工作，对居民的影响极大。假如居民希看保存楼前更多的绿地，希看减少油烟、噪音污染，希看建造自行车棚等，居民就必须或者通过请求其产权单位代表他们向物业交涉，或者集体通过信访的形式向物业呼吁。事实很清楚，是居民依靠物业的资产生存，而不是相反。物业与居民之间是纵向的治理与被治理关系，双方的权利、责任和义务不对等，居民无权约束物业，居民公共需要的能否实现基本上取决于物业的良心发现，而非法律的约束。还需要指出的一点是，在传统社区中，物业只承担了社区治理的部分职责，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分治理职能，如垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等，是由政府机构（街道及有关部分）或准政府机构（居委会）来承担的。
在达安城和新福康里两个新式小区，我们看到，新的城市居住社区已经发生了变化，其中最重要的是居住者身份的变化，房屋产权已通过购买回属到个人或家庭。这样一来，旧的业主主体——单位、房管局或开发者已经转变成新的，他们是购买了房屋的社会团体或个人。于是，一种对等的市场关系就出现了：业主成为房屋的产权人，他们以治理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。这个市场关系使得交易双方——物业公司和业主——的地位趋向“同等”，更正确地说，是趋向于各自权利义务的对等配置。业主的选择权被《上海市居民小区治理条例》正当化，这个条例明确承认，由业主代表大会选举产生的业主委员会，具有运用签署合约选聘物业治理公司的权利。这种居住者的选择权，显示了他们同物业不同以往的纵向关系性质：他们是由聘用合约联系起来的交易双方，成为同等主体之间的横向关系。这样的关系意味着，物业从一个准政府式的、有权力的社会治理者，转变为一般的、提供治理服务的社会单位。这意味着从前的治理和被治理关系转变成签约关系，各方具有权利义务的对等、从而可能相互约束的地位。很明显，这是一项权利配置的重构－转移过程，它改变着权利配置的规则，并在其基础上造就着新的社会关系。