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试析物业治理中存在的法律关系

2017-01-10 01:16 随着房地产业的横向与纵向发展，强化对物业治理的法律保护已经成为各国立法之重，对物业治理的立法，己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业治理各项课题里，始终离不开物业治理参与人间的权利义务，即业主或物业使用人（住户）与物业治理公司间的权利义务，以及政府所扮演之角色，发展商和物业治理公司与业主之间常发生很多矛盾和纠纷，给物业治理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业治理公司或发展商对物业治理中的法律关系不清楚，很多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。物业治理中的关系不清楚就会出现各种题目，所以物业治理是一个非常复杂的系统工程。参与物业治理的各方主体都要认清物业治理中的法律关系，树立法制意识。一、物业治理的内涵物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会碰到是治理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的治理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。对物“治理”与对人“治理”的矛盾同一：现代物业治理展现对物治理与对人治理的二重性，使得有的人希看将“物业治理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。1、物的治理对物的治理狭义上分为四类：（1）保存行为，即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为，包括建筑物的简易修缮，如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。（2）改良行为，指不变更物的性质，而增加其效用或价值之行为，如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。（3）利用行为，指为满足区分所有权共同需要，不变更物的性质，对共有部分或基地所为之使用、收益行为，例如地下室辟为停车场等。（4）处分行为，指就物之权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动之行为，如将共有部分设定专用使用权，由特定人专属的、排他的使用等。2、人的治理对人的治理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区治理，其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限，凡出进区分所有建筑物之人的行为，均应纳进，其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制，以及对生活妨害行为之防患等。二、物业治理法律关系的概念法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务的关系，物业治理法律关系是法律关系的一种，即物业治理法律规范调整人们在物业治理过程中形成的权利和义务的关系。包括以下几层含义：（一）物业治理法律关系是物业治理法律规范调整物业治理活动的结果。要想搞好物业治理工作，理顺物业治理中的各方关系是非常必要的。物业治理中存在着开发商、业主、物业公司及业主委员会这几方面的关系。只有理顺了这些方面的关系，才能够知道怎样协调各方的关系，做到有法可依，执法必严，从而完善物业治理中的法律关系。（二）物业治理法律关系是在物业法律规范调整之下物业治理主体之间的社会关系，这种社会关系包括了业主治理委员会与物业公司之间的关系，业主与物业公司之间的关系，业主与业主委员会之间的关系以及这些主体与行政治理部分之间的关系。

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（三）物业治理法律关系是物业治理中各参与主体之间的关系。物业治理法律关系并不是以物业治理行为和由此产生的后果为内容，而是以物业治理主体权利和义务为内容的。比如：某物业公司与某业主委员会签订了物业治理服务合同，合同签订后一个月物业公司如约提供了物业治理整体策划及维修保养房屋、公用设施和公用设备的技术文件，并承诺：该物业公司提供国内一流服务。由业主委员会付给物业公司服务费。从这个案例中，双方签订合同的行为，物业治理公司提供文件的行为，和业主委员会给付治理费的行为，都不是物业治理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业治理中物业治理法律关系的内容。三、物业治理参与人及其法律地位物业治理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业治理公司和其它与物业治理相关联的行业以及政府有关部分。1、发展商发展商将物业建成，并经政府有关部分综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业治理公司参与新建物业的治理工作。有时发展商也自己充当物业治理的角色。不论发展商是自己来治理物业或是委托其它治理公司来治理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，山于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业治理公司治理新建物业或自己自行治理物业的行为只能是一种临时的安排，由于在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业治理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业治理公司进行治理。这一时期物业治理公司的用度一般由发展商支付或预先垫付，由于这一时期物业治理公司在这一新的物业治理中尚无收益。由于交易行为和物业治理公司的参与，发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请治理公司，发展商应当与物业治理公司签订临时委托治理合同，合同期限一般订为一年较为合适。由于业主治理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业治理公司。2、房屋产权所有人（业主）由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，正当地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，己临时安排物业治理公司对所购物业进行治理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业治理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业进住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业治理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。3、房屋产权所有人大会（业主大会）房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业治理公司和房地产治理部分负责召集此会议。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构—物业治理委员会。物业治理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己往行使权利，维护自己的正当权益。4、物业治理委员会的性质及法律地位物业治理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业治理中的常设最高权力机构，治理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成，代表广大业主的权益。同时治理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业治理委员会是由业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业治理中常设的最高权力机构，那么治理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个疏松、虚设的治理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议治理委员会成立后应该到房屋治理机构备案，并到民政部分社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。5、物业治理公司物业治理公司是依据委托治理合同在新建住宅区或物业中履行治理职责的。一般情况下，委托治理合同首先是由发展商代表广大业主与物业治理公司签订，即前期物业治理；等业主物业治理委员会成立后，再由物业治理委员会代表全体业主正式与物业治理公司续签物业治理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业治理公司，而由自己本身来承担起治理者的重任。假如是发展商自己充当治理者的话，也要经过房地局的批准，并取得《物业治理资质合格证书》。即使是发展商作为治理者，当治理委员会成立后，也需要由治理委员会与其签订委托治理合同。