物业服务市场的自然垄断及其规制思路(1)(4)

本文的重心是分析小区物业服务的“公共物品”属性以及由此给物业服务者带来的自然垄断地位,揭示我国物业服务市场纠纷频发、治理困难的主要源头在于物业服务者对其自然垄断地位的滥用。有关自然垄断的规制对策,我国产业经济学界、竞争法学界有不少的相关研究。需要延伸探讨的是,如何抓住物业服务市场纠纷源于物业服务者对其自然垄断地位滥用的这一特征,提供一系列针对性的法律规制对策。因此,笔者所分析和阐述的重心在于物业服务经营者自然垄断地位及其滥用。文章最后一个部分有关规制思路的探讨,仅仅是本主题之下所作的适度的延伸,限于篇幅没有足够地展开。有关物业服务市场的法律规制,是一个实践性、综合性很强的大课题,需要在新的主题下进行比较全面的分析和讨论。

注释:

[i]湖南、福建、广东、江苏、上海、北京等省、市已经制定了物业服务市场规制的地方性法规或规章,有些地方正在制定或修订中。其中,2004 年4 月、8 月、2005 年7 月,北京市发展和改革委员会、建设委员会就修订《北京市物业服务收费管理办法（试行） 》和《北京市物业管理服务收费政府指导价收费标准》进行了三次听证,100 多家媒体报道,市民获知率达到39 %。参见赵丽萍:《物业收费基准价成听证焦点,关键提升服务意识》,《 京华时报》2005 年7 月8 日。

[ii]据北京市朝阳区人民法院提供的数字,2005 年该院受理了超过7 000 件物业纠纷案,而2004 年这一数字为1 898 件,2002 年仅为194 件。参见万兴亚、赵谦:《聚焦业主维权困境:选聘物业难讨要权益更难》,《 中国青年报》2005 年12 月12 日。

[iii]在物业服务市场中,实施物业管理行为的只有物业服务者（物业管理服务企业） 。而基于建筑物区分所有权,业主完全可以自主地管理自己的物业,但这不是物业服务市场中的物业管理。值得注意的是,现行的《物业管理条例》将物业管理界定为“由业主和物业管理企业”双方对物业的管理活动,混淆了两者的法律地位,不利于制度的有效实施。

[iv]参见《物业管理条例》第32 、33 条,第2 条。

[v]参见《物业管理条例》第32 、33 条,第2 条。

[vi] See Marmolo , E. , A Constitutional Theory of public Goods , Journal of Economic Behavior & Organization , 1999 , 38 （1） ,pp. 27- 42.

[vii] See Samuelson , P. A. , The pure Theory of public Expenditure , Review of Economics and Statistics , 1954. 36 （4） ,pp. 387 - 389.

[viii] See Buchanan , J . M. , An Economic Theory of Clubs , Economics , 1965 , 32 （125） , pp. 350 - 356.

[ix] See Marmolo , E. , A Constitutional Theory of public Goods , Journal of Economic Behavior & Organization , 1999 , 38 （1） ,pp. 27- 42.

[x]实践中,一些物业服务者对拒交物业费的业主用断水、断电的方式进行“处罚”虽然既不合法也不合理,但也表明了某种无奈:物业服务者无法用不提供包括公共安全、绿化、公共保洁等在内的公共服务方式对待这些业主。纯公共物品很难区分“搭便车”者。

[xi]有一些服务,由于不同小区设施、布局、服务体系的具体情形不同,可能具有两种不同的属性。如小区非固定停车位的临时停车服务,与需要临时停车服务的车辆数和非固定停车位的比值有关系,因而,在有的小区是排他性的,在有的小区则是非排他性的。又如电脑网络因有固定IP 和非固定IP 之分,在一般的小区规模情况下,是非竞争的、可排他的,但如果小区规模大到一定程度的时候,则具有竞争性且可排他的。

[xii] See Farrer , T. H. , The State in It s Relation to Trade , London : Macmillan , 1902 , pp . 20 - 36.

[xiii]这一规律,并不排除一个物业服务者可以将其中的一项或少数几个单项服务分包给其他经营者具体承担。但就事实和法律而言,这种“分包”仍然没有由两个或两个以上的物业重合地提供同一项物业服务。这一现象,正是自然垄断的效率优势发挥作用的结果。

[xiv]参见《物业管理条例》第34 条。尽管一个小区由一个物业服务者提供物业服务是业主们的首选或当然之选,但由法规以强制性条款规定下来并不合适。

[xv]两个物业服务者并存于一个小区,如果不是业主更换物业且不能顺利交接,并且两个物业服务者基本上相安无事,那么,他们都是有分工的,比如一个管地上设施及其服务,一个管地下设施及其服务。参见鲁欢:《一个小区两个物业公司　停车费突涨引发华城业主质疑》,《京华时报》2005 年10 月21 日。

[xvi]参见刘兴桂、刘文清:《物业服务合同主体研究》,《 法商研究》2004 年第3 期。

[xvii]仅举一例:2005 年9 月28 日,北京市华城小区的物业公司通知,从10 月15 日起,地下车位收费价为650 元/ 月。据悉,华城小区无论是租价还是售价都远远高于周边同等小区的价格。参见鲁欢:《一个小区两个物业公司　停车费突涨引发华城业主质疑》,《 京华时报》2005 年10 月21 日。

[xviii]此类情形非常常见。作为一个典型,参见王瑾:《把脉“物业病”,政协开药方》,《 新文化报》2005 年9 月28 日。

[xix]参见万兴亚、赵谦:《聚焦业主维权困境:选聘物业难讨要权益更难》,《 中国青年报》2005 年12 月12 日。

[xx]据调查,超过六成的业主选择拒交物业费维权。参见中央电视台《时空调查》:《超六成业主维权选择拒交物业费》2005 - 11 - 25.

[xxi]在北京市朝阳区人民法院2005 年10 月底以前审结的2 140 件物业服务纠纷案件中,物业公司起诉业主索要物业费的共2 021 件,占到了结案数量的94. 44 %。参见杨玫玫、万兴亚:《物业服务如何解开业主欠费心结》,《 中国青年报》2005 年11 月8 日。

[xxii]参见章功、夏华:《兴隆物业:比霸王还“霸王”》,《 时代潮》2005 年第3 - 4 期。

[xxiii]此类案例很多,略举一例。参见杨升华:《翠湖山庄两“管家”同“执政”矛盾升级》

[xxiv] See Hellman J . S. , Jones G. , Kaufmann D. , Seize t he State , Seize t he Day : State Capture , Corruption , and Influence in Transi2tion , World Bank Policy Research Working Paper 2444

[xxv] 2005 年修订的《北京市物业服务收费管理办法（试行） 》,放弃了原来规定最低基准价的做法是一个进步,但连物业基本服务最高限价或者分等级服务的分级指导价都不作规定,无疑是一大缺憾。

[xxvi]且举一例,参见石毅:《对小区物业不满,太平家园六旬业主被打伤》,《 京华时报》2005 年11 月15 日。至于通过断水、电、气、路、门等“瓶颈”垄断方式强制收费的案例,更是不胜枚举。

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