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（三）企业之间合作建房对冲帐。一是目前房地产行业己形成多种开发形式，销售经营方式也多样化，如分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。某些房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，而合作双方不申报纳税，瞒报销售收入。二是以开发房屋抵顶所欠建筑商款项；或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权费等。
（四）收入直接抵减应付工程款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，或应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入等，不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而虚减会计利润。
（五）利用关联关系转移利润。某些房地产开发企业与关联方企业之间由于业务往来频繁，经济利益关系密切，互转收入和费用。如采用集团战略，利用关联关系承包或分包工程，如建设、装饰、建材、绿化和物业等，加大建筑安装成本，虚加工作量，减少或转移利润。
（六）“拆一还一”换面积。某些房地产开发企业对“拆一还一”回迁户的等面积部分，不依照成本价计税。如对旧有居民点进行开发时，“拆一还一”等面积的部分直接冲减拆迁成本；对原住户增加面积依市场价或优惠价出售所得购房款不入帐。
（七）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品。
（八）自建自用房产不申报。企业自用办公用房挂在库存商品中未作销售收入，也未列作固定资产处理。
（九）让售土地使用权未作收入。
对策：
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关文件规定，一是健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。二是加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。三是加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）应视同销售。四是根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。五是在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。六是结合销售不动产发票、售房合同，掌握其销售总收入，严查“预收账款”及往来科目，检查其售房收入是否全部归集入“预收账款”结转收入，如有差额看其归向，发现其挂账往来不记收入或以收抵支，依征管法严肃处理。七是应加强与房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据。八是根据《合同法》规定，“违反法律，行政法规的强制性规定”属无效合同，不具有法律约束力。九是根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。十是房地产开发企业预收账款是经营的重要方式之一。税法规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”“房地产开发企业，采用预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入，先按规定的利润率预计营业利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待完工时再进行结算调整。”十一是按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。
总之，房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识，才能进一步加强房地产开发企业的税收征管，堵住部分房地产企业偷逃税款的“漏斗”。
【参考资料】
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