不动产为什么要登记——以1949年之后中国土地登(3)
2016-03-20 01:07
导读：自从2002年《土地登记资料公开查询办法》发布以来，国土资源部对土地登记的目的有了更为全面的认识，一般把土地登记视为可以实现多种目的的一种手
自从2002年《土地登记资料公开查询办法》发布以来，国土资源部对土地登记的目的有了更为全面的认识，一般把土地登记视为可以实现多种目的的一种手段，这些目的包括确认土地产权、保护土地产权、保护交易安全、实施土地管理等。例如，2003年11月14日国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》中认为：“土地登记作为一项重要的法律制度，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益，保障土地交易安全，维护土地市场秩序具有重要的作用……规范土地登记行为，是规范土地市场、加强土地管理的一项重要措施，是把“三个代表”重要思想落到实处，真正保障土地权利人合法权益的具体体现……土地权属是土地管理的重要内容，是土地登记的核心环节，要把土地权属放在土地登记的首要位置，确保登记的土地权属准确、合法、有效……”2006年5月25日国土资源部《关于印发〈全国土地登记规范化检查方案〉的通知》指出：“为进一步规范土地登记工作，充分发挥土地登记对于严格土地管理，保护土地权利人合法权益，促进土地市场健康发展的重要作用……”
五、评析与展望
在不同的历史时期，中国的土地登记有着不同的目的；在同一个历史时期，中国的土地登记有着多元的目的，当然，在各种目的之间存在着主次之分。1949年以来，中国的土地登记分别经历了建国初期的以推动生产力发展为根本目的到改革开放之后以实施土地管理和确认、保护土地产权为主要目的，再到2002年以来彰显公示物权变动、保护土地物权交易安全的目的。2007年通过的《物权法》确立了不动产统一登记制度，在未来不动产统一登记的大背景下，土地登记将会延续怎样的目的呢？我认为，首先，将来的土地登记仍然会具有多元目的；其次，在多元目的中，哪些目的会成为主要目的要视将来不动产统一登记机构的设置而定。
当下中国的理论界和实务界对于如何统一不动产登记机构尚未达成共识，基于本文的主题，可以将各方的意见分成两种：其一，由现有的土地管理部门负责不动产统一登记；其二，由土地管理部门之外的主体负责不动产统一登记。
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如果按照第一种意见，由土地管理部门负责不动产统一登记，那么将很难避免土地管理部门继续把土地登记作为实施土地管理的一种重要手段；如果按照第二种意见，由土地管理部门之外的主体负责不动产统一登记，例如，由司法行政机关负责，那么土地管理部门即使要借助于土地登记来实施土地管理，也只能依据司法行政机关提供的登记信息来实现此目的，而不能像以前那样利用自己下属的登记机构来达到此目的。这样，土地登记的行政管理目的必将被大大削弱，借助于土地登记来实施土地管理将会从1982年以来土地登记的主要目的演变为附带目的，正如当下税务部门要以土地变更登记为依据来征税，致使土地登记附带具有征税的目的一样。无论按照上述第一种意见还是第二种意见来设置不动产统一登记机构，根据2007年《物权法》第6条、第9条、第18条等的规定，土地登记的确认、保护土地物权和保护土地物权交易安全的两个目的将会是未来土地登记的两大主要目的。也就是说，上述两种意见对于土地登记目的的关键影响在于借助于土地登记来实施土地管理会不会继续成为土地登记的主要目的。
综上，中国未来的土地登记将仍然具有多元目的，在多元目的中，确认、保护土地物权和保护土地物权交易安全将会成为两大主要目的。至于土地登记的行政管理目的能否被削弱，要视不动产统一登记机构的设置而定。
注释:
[②] 参见山菊满坡：“56年前的土地房产证”；半心望峰：“中华人民共和国的第一批房产证”。
[③] 1949年《共同纲领》第四章经济政策第27条规定：“土地改革为发展生产力和国家工业化的必要条件。凡已实行土地改革的地区，必须保护农民已得土地的所有权。凡尚未实行土地改革的地区，必须发动农民群众，建立农民团体，经过清除土匪恶霸、减租减息和分配土地等项步骤，实现耕者有其田。”1950年《中华人民共和国土地改革法》第1条规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。”
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[④] 1950年3月31日政务院颁布的《契税暂行条例》第3条规定：“凡土地房屋之买卖、典当、赠与或交换，均应凭土地房屋所有证并由当事人双方订立契约，由承受人依照本条例完纳契税。”1951年2月12日政务院公布《关于土地房产所有证收费的决定》。《决定》规定，凡在土地改革以后发给土地证时，应一律收取土地证费，其收费标准一般分为两类：水田及场院、宅基，每市亩收5市斤；早地，每市亩收2.5市斤。对地广人稀土地饶瘠的地区，土地证收费标准可酌予降低，由各级人民政府制订实施办法，报请财政部备案。1951年6月23日财政部发布《农业税查田定产工作实施纲要》，“为贯彻农业税依率计征”而部署“查清田亩，定实产量”工作。
[⑤] 谢在全：《民法物权论》，
中国政法大学出版杜1999年版，第57页。
[⑥] 《关于发展农业生产合作社的决议》第一次完整地提出了我国农业社会主义逐步改造的具体道路，即个体农民经过具有社会主义萌芽的互助组，至半社会主义性质的初级化，再到完全社会主义性质的高级化。
[⑦] 1963年3月20日中共中央《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中指出：“社员宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖，但仍归各户长期使用，长期不变。生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。”
[⑧] 1982年12月4日通过的《中华人民共和国宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.com发布） [⑨] 1988年4月12日通过的《中华人民共和国宪法修正案》第2条将宪法第10条第4款：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
[⑩] 国土资源部地籍管理司的职能如下：拟定地籍管理办法，拟定土地调查、动态监测、地籍调查和统计的技术规范、标准，组织土地资源现状调查、动态监测、地籍权属调查、变更调查及统计；拟定土地确权、登记、发证和权属纠纷调处规则和权属管理办法，承担调处重大土地权属纠纷。
[11] 1987年10月4日国家土地管理局《关于加强地籍管理工作的通知》中认为，“当前，我国地籍管理工作主要包括土地调查、土地登记、土地统计和土地分等定级四方面工作……”1992年1月31日国家土地管理局发布的《日常地籍管理办法〈农村部分〉(试行)》中也将土地初始登记和变更登记纳入了地籍管理。
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