商品房买卖合同纠纷司法解释的若干思考(1)(2)
2017-09-03 06:48
导读：此前，商品房的销售广告的法律效力问题一般通过《合同法》来解决，《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。但是由于要
此前，商品房的销售广告的法律效力问题一般通过《合同法》来解决，《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。但是由于要约的认定需要严格的条件，所以实践中商品房销售广告多被认为是要约邀请，显然这对于购房人非常不利。《解释》确认了销售广告作为要约的具体条件和法律效力，比较好地解决了这个问题。《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”该规定将使一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。
需要指出的是,即使按照该条操作,认定销售广告就是要约和合同条款并不容易,需要同时符合两个条件——销售广告内容既要是“开发规划范围内”的，又要是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的。
按照第一个条件，销售广告中对开发规划范围以外的说明和允诺不能视为合同条款。但是目前很多房屋买卖纠纷，是来自于开发商对周边环境的承诺。一旦购房人因为此种广告宣传而签订
购房合同，是不能够视为要约或者合同条款的。第二个条件就更难让广告内容视为合同条款。所谓“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，这里非常容易出现理解的差异。有人觉得采光好的房屋对他订立合同有重大影响，或者觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响等等。可这些到底能否获得法院的支持，还要看法官对各种“影响”是否“重大”的理解。法官怎么能知道业主到底看中了这个房子的哪些品质呢？说到底，是法官的“自由裁量权”最终决定判决。
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所以我们建议，购房人对商品房销售广告中有关开发规划范围以外的说明和允诺不要轻信，最好的办法是将特定的广告的内容写进合同。同时我们也忠告开发商，应当本着诚实信用原则对待销售广告。随着法制建设的不断完善和消费者维权意识的增强，以虚假广告欺诈消费者的行为已行不通，靠侥幸得利于一时，到头来定会因为惩罚性“双倍”赔偿而“赔了夫人又折兵”
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