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物业治理中的法律关系及其诉讼程序题目探究

2017-10-25 03:13 住宅题目，系一切现代国家的一个重大的社会经济题目，由于各国政治、经济制度的差异，导致了各国的住宅政策亦不相同，从而形成了各种不同的住宅模式。由于城市化进程的快速发展，自十九世纪80年代开始，我国城市特别是大城市和沿海开放城市，开始大量兴建供居住和贸易使用的多层住宅和高层建筑物，以解决城市(镇)人口的居住题目，仅1979年至1999年城镇新建住宅就达52?郾5亿平方米。大量住宅小区投进使用，对治理工作带来了新的要求，除了传统意义上的对房屋进行维修治理外，还需要对附属配套设施、设备、场地、环境绿化、道路建设、治安等进行综合和专业化的治理，以便更好地发挥住宅小区整体功能和综合效益。本文试就物业治理相关热门、难点题目做些初浅的探讨。
一、物业治理的起源及其存在的题目
“物业”一词起源于香港和东南亚，其一般的含义是指已建成并投进使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。这里的各类房屋，既可以是供居住用的住宅区，也可以是产业厂房、写字楼、贸易中心，甚至可以是运动场所。与其配套的设施、设备和场地是指建筑物内外的各类设施、设备及公共市政设施、干道、绿地和庭院等。①而物业治理，是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。②
目前我国物业治理发展中存在的主要题目是：
1、法制建设滞后。物业治理涉及商品房销售的开发公司与业主、业主委员会、物业治理企业之间诸多的权利义务关系，尽管近年来国家和地方陆续出台了一些有关物业治理的地方性法规、部分规章、地方性规章及规范性文件，特别是国务院出台的行政法规，标志着我国物业治理立法已达到一个新的阶段，但是由于未上升到法律的地步，且缺乏相关切实可行的配套措施，致使大量物业治理纠纷得不到及时解决，司法机关在处理时难度极大。
2、权属关系不明确。物业治理服务应以产权人明确的产权为基础，但是近年来为住宅小区内房屋的共用部位、共用设施设备、以及小区配套服务的房产、设施设备、道路、场地等权属产生的纠纷越来越多，争议也极大，影响到千家万户的亲身利益，在责、权、利难以界定的情况下，给物业治理带来了极大的困难。
3、政府行政监视治理的职能未充分发挥，缺乏有效的行业治理机制。物业治理与建筑物的土地审批、规划设计、施工质量以及销售治理等各方面均密切相关，很多物业治理纠纷与政府相关职能部分在项目审批时缺乏必要的宏观调控，未尽到监视治理的有关职能，且行业治理水平不高。
4、业主与物业治理企业双向选择的机制尚未完全建立。由于业主的素质和维权意识的不同一，大多数住宅小区的物业治理还停留在由开发公司代管的地步，没有成立业主委员会，不能充分发挥市场经济的竞争上风。
5、物业治理企业的服务行为有待进一步规范，物业治理水平偏低。部分物业治理企业存在乱收费，形象差，服务意识不强的题目，治理水平仅局限于提供保姆式的服务，缺乏先进的治理模式和优质的服务水平。
6、缺乏优秀的物业治理人才。如前所述，物业治理从业职员尽大多数来源于下岗职工、退伍军人和民工，文化知识不高，经过简单的上岗培训，只能从事简单的体力劳动和服务行为，而物业治理作为专业化的治理服务行业，需要具备一定的专业知识和服务技能的各类高素质的治理人才。
二、物业治理中的法律关系