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房地产税计税依据改革的方案建议(1)

2014-08-17 01:01 一、房地产税计税依据改革的必要性

(一)内外税制不统一在现行内外分开、房土分开的房地产税制下,外资企业保有土地时的税收成本几乎为零,其税负明显小于内资企业。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极作用,但在世界经济全球化的今天,尤其是我国加入WTO后,外资企业将在更多领域进入中国市场,这种内外区别对待的房地产税制将大大损害内资企业的利益,影响税收的公平性原则。

(二)房地产税制老化

在世界主要国家已经实行从价征收房地产税的今天,我国仍以纳税人使用土地的面积作为计税依据显然不符合房地产税的发展趋势。这种简单的计征方法虽然在操作上比较简便,但却造成纳税人在保有土地时的税收成本明显偏低,致使纳税人可以不在乎土地的税收成本,低效率地使用土地。

目前对房产虽是从价征收房产税,但过多依赖会计制度确认计税依据的方法也存在诸多问题。例如,由于纳税人对会计制度的理解不同造成计税依据的不统一,由于房产取得形式和取得时间的不同造成计税依据内容的不一致,等等。

(三)调节力度较弱

目前房地产税制调节力度较弱主要表现在对土地资源的调节上。与房产有限使用的特性相比,土地具有长期使用、不可再生等特征,因此土地是一种稀缺性资源,其经济价值较房产更高。而在目前的房地产税制下,高价值的土地资源却承担着低水平的税负,房地产税制对土地资源的调节力度较弱。如2001～2003年间,全国房产保有环节的税收收入平均为278.2亿元,远远高于同期土地保有环节的78.17亿元的收入。也就是说土地在现行税制下的税负水平相对较低,现有房地产税不能对土地资源进行有效调节。

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(四)组织收入职能较弱

1.从房地产税总体收入看,近年来我国房地产税收入增速非常缓慢。2001～2003年房地产税收入的环比平均增长速度只有14.93%,且增长速度在2002年后呈下降趋势。同阶段,全国房地产开发投资以平均每年25%以上的速度增长,房地产市场发展日益繁荣。按照一般规律,税收收入与经济发展应呈正比例的协调发展关系,而目前房地产税收入的缓慢增长与全国房地产市场的快速发展非常不协调。房地产税收入没有因房地产市场的迅猛发展而快速增收,其组织收入职能没有充分发挥出来。

2.从房地产税占税收收入比重看。从征收房地产税较为成功的国家看,如美国、加拿大、英国等国家均建立了以房地产税为主体税种的地方税体系,房地产税收入占税收收入的比例一般都超过了8%。而我国这一比例一般在2%左右。

我国房地产税制所以存在上述问题,究其原因主要是计税依据的设计已经不能适应市场经济发展要求。这种不适应主要表现为:一是税制本身的不公平性与市场经济要求的公平竞争性不适应；二是房地产税制缺乏合理的增长机制与经济的快速发展不适应；三是税收调节力度的下降与当今宏观调控土地资源要求的上升不适应。以改革计税依据为核心,进而建立一套公平、科学、现代、完善的房地产税制是解决以上问题的根本。

　二、房地产税计税依据改革的方案设计

(一)房地产税计税依据改革的基本思路

1.内外合一、房土合一。内外合一是指统一内外房地产税制；房土合一是指将房屋和土地合并征税。按照市场经济公平竞争原则的要求,通过建立内外合一、房土合一的房地产税制.达到营造公平税收环境的目的。

2.确立房地产税为地方税的主体税种。通过扩大征税范围、改变计税依据确定方法及合并房地产保有环节的相关税费,形成房地产保有环节的税收增量,逐步扩大房地产税的收入规模和收入比重,将房地产税确立为地方税的主体税种。

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3.加大房地产税的调控力度。我国目前的宏观经济政策要求加大对房地产市场的调控力度,而增加房地产保有环节的税收成本是提高房地产税收调控能力的有效手段。因此,通过开征统一、规范的房地产税可以抑制市场中的部分非生活必需性需求,从而规范房地产市场的发展。