我国物业税税基评定的理论基础与路径选择

摘要】物业税的具体开征还面临着困难，理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议，本文从物业税税基评定的理论基础开始论述，列举了设计物业税的众多观点，并认为我国开征物业税应遵从“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的指引。在税基评定方面，本文分析了“基准地价说”、“市场交易价格说”、“机构评估价值说”和“认定价值说”的利弊，并认为“认定价值说”较为适合中国的现实国情，提出了物业税的开征应该遵循公平、客观、科学的原则。

　　【关键词】物业税；博弈；物业税税基评定

　　2003年10月，**中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出，“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行，物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难，理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议，本文认为，只有首先解决物业税税基的价值评定问题，才能为开征物业税扫清前期障碍，讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。

　　一、物业税的相关理论

　　物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体，通常在国外被称为不动产，而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究，甚至有人认为，物业税就是财产税，也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面，本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。

　　1、物业税是财产税的一种

　　财产税是整个税收体系的重要组成部分，从概念上来说，财产税是指以纳税人所拥有和支配财产本身（财产的价值或数量）为课税对象的税收统称，包括不动产和动产。相比所得税是对国民生产的流量课税，财产税则是对社会财产的存量课税，其价值并没有参与再生产的循环。财产税以财产的可转让性和可保有性，又可分为财产转让税和财产保有税。

　　我国现行财产税制中的主要税种有房产税、车船税和契税。物业税也是财产税的一种。物业税的本质的实际内容就是房地产保有阶段的税收。物业税，是针对土地、房屋等不动产征税，要求其承租人或所有者每年按照不动产的价值都要缴付的一定税款。物业税的课税对象是不直接参与流转的土地、房屋等不动产，由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。因此，物业税具有财产税的主要特征，属于财产税的范畴。

　　2、物业税设计的理论基础

　　一般说来，尽管国内外大多数国家和地区都开征物业税，但是关于物业税的理论基础却存在较大的分歧，主要有“公平论”、“税制完善论”、“财政收入论”、“受益论”和“资源配置论”等观点。

　　（1）征收物业税的“公平论”。“公平论”包括普遍征税和平等征税。所谓普遍征税，是指税收管辖权范围内的所有法人和自然人，也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地纳税。所谓平等征税，是指所有的纳税人依照其所拥有的不动产价值取得的收入或实际支出等客观因素来确定。税收的公平标准主要是依据能力原则，要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。公平论是税收理论的基础，具有普适性，可适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能，优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说，并不能真正反映物业税的本质和特征。

　　（2）征收物业税的“税制完善论”。该理论认为完善的现代税制应包括所得税、商品税和财产税这三大体系。税制完善论从税收功能角度来认识物业税，有一定的科学性和实用性。但是，一个税种的设立并不单是为了使税收体制在理论上得到完善而存在，更重要的是该税种的设立所能发挥的作用。因此，单纯的税制完善说也不能反映物业税的本质和特征。

　　（3）征收物业税的“财政收入论”。税收都具有组织财政收入的功能和作用，对土地、房屋等课征物业税，是为满足财政支出需要，而筹集国家财政收入。依照国际通行的做法，物业税是地方财政收入的主要来源。而在我国现行税制下，中央税收比例较大，地方税收较低，使得地方政府的收入主要是通过土地出让金取得，这在一定程度上加剧了地方政府的短期行为问题。该理论认为物业税的开征实际上是把一部分的一次性收入变成了长期现金流，增强了政府收入的长期性，激励地方政府做出更有利于地方经济发展的决策。

　　（4）征收物业税

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的“受益论”。物业税“受益论”出现在20世纪60年代，是指以税收主要为纳税人服务，即完全用于地方公共服务的提供，并没有带来福利的损失。受益论的观点主要建立在两大假设的基础上——“用脚投票”和“城市土地利用分区”。在这种理论下，住户不会因物业税的征收或提高调整其房屋消费，个人按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区，配置到公共部门的资源是有效的，因为财产税每年列支的税费，相当于支付地方公共服务的成本。

　　（5）征收物业税的“资源配置论”。征收物业税的“资源配置论”是建立在征收物业税的作用方面来论述的。这种观点将物业税作为国家宏观调控的一种手段，期望通过征收物业税达到合理配置土地等资源的作用，促进社会公平，优化资源配置。这种观点需要国家在研究现行已经开通和征收房地产使用税费的基础上，合理计算并重新设计部分税种，达到科学管理的目的。综上，在各种有关理论的争论中，本文比较倾向于“公平论”、“受益论”和“资源配置论”。物业税的实施，必须以实现公平为基本目标，并体现地方政府公共服务的提供程度，这对地方政府向服务型政府转变是非常有现实意义的。

　　3、开征物业税的意义

　　在市场经济条件下，国内外的相关成功经验表明，房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。建立“宽税基、少税种、低税率”的税制体系已被国际证明为有效的市场调控的手段。我国现行房地产税制的诸多弊端难以适应市场经济条件下房地产健康、有序发展的需要，而开征物业税则是解决这一问题的必然选择，也是我国新一轮税制改革的重要内容。

　　我国现行房地产税收制度，存在税权划分不清、税种设置不完整、计税依据和征收范围不合理、税收政策不统一、配套的辅助制度不健全等问题。完善税收体系工作，需要多个部门的共同协作和努力。本文期望以研究物业税开征为契机，对设计适合我国税收体系的税基价值评定进行初步研究。

　　4、物业税税基评定中的“中国特色”

　　税基即“课税基础”，具体有两种含义：一是指某种税的经济基础，例如流转税的课税基础是流转额，所得税的课税基础为所得额，选择税基是税制建设上的一个重要问题，选择的课税基础宽，税源就比较丰富，调控的力度也会比较大；二是指计算交纳税额的依据或标准，即计税依据或计税标准，包括实物量与价值量两类。

　　对于物业税的税基评定来说，课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产”。中国《民法通则》第5章第1节对所有权进行规定时，就使用了财产所有权概念。此处的财产，其实指的就是从法学角度所理解的物的概念。但我国《担保法》第34条规定的财产，既包括物，也包括土地使用权等权利；中国《继承法》第3条规定的个人财产，同样既包括物，也包括著作权、专利权等权利。这说明在中国现行法律中财产既可以指客体又可以指对客体的权利。所以说，物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。中国法律中对财产这个概念的解释，为物业税的税基认定范围扫清了一个具有中国特色的障碍——土地的国有性质。

　　众所周知，我国的土地是国家所有的，土地具有稀缺性和不可再生性，房地产的升值归根结底为土地的升值。土地的使用权是使用人的权益，也可看作是使用人的财产。因此，物业税的征税对象应为土地使用权和房屋所有权。对物业税税基的认定，应该是土地使用权价值和房屋所有权价值的统一，至于是分开征税还是统一征税，应视我国物业税的税制设计具体而定。

　　二、物业税税基价值评定的几种观点

　　1、税基评定的“基准地价说”

　　这种观点认为，物业税的税基价值认定可以直接通过基准地价简单得到。《城镇土地估价规程》对基准地价的定义是：“基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格”。认为基准地价是我国地价体系的重要组成部分，反映了我国城市土地市场中地价的变化趋势，是我国政府法定的公示地价之一。在刚刚开始研究制定基准地价时，期望其能够成为国家对地价进行宏观调控的依据和政府征税的客观依据，引导土地充分利用和合理流转。但事实证明，我国房地产市场经过多年的发展之后，基准地价已经不再适用，且基准地价也不适合作为物业税税基价值的评定基础。

　　（1）基准地价的形成基础不够科学。我国城镇土地定级估价开始于80年代末90年代初，由于当时土地市场很不发达，为了揭示城镇土地资产的价值，实行“以城镇土地分等定级为基础、土地收益为依据、土地市场交易样点为参考”的城镇基准地价评估方法。城镇土地的定级采用的是多因素综合评价法，即根据影响城镇土地级别的因素因子，对城镇土地的质量进行综合评价，划分出土地的级别。在土地级别划分的基础上，搜集每一个级别的交易样点，将每一个级别的交易样点地价分用途进行平均，得到每一个级别每一用途的平均价格，作为基准地价。这种方法存在明显的弊病，由于在城镇土地定级的过程中，因素因子的选择、因素因子的影响权重、因素因子的等级功能分数、划分土地级别的数目等都是人为确定的，使得定级过程中的随意性很强。