财政和税务联手，制止房地产业泡沫(2)
2017-08-24 05:12
导读：炒房地产实际上炒的就是土地，当前的住房土地供给制度关于土地出让价格确定，只是关注了市场短期需求，没能较好的关注土地的投资性资产的特质——
炒房地产实际上炒的就是土地，当前的住房土地供给制度关于土地出让价格确定，只是关注了市场短期需求，没能较好的关注土地的投资性资产的特质——未来的升值预期。如果房地产过度投机现象不存在的环境下，这种定价策略无伤大局，能够较合理的按市场需求状况配置土地资源，较公平的满足房地产的需求。事实上靠市场手段配置资源只能说是相对公平合理，在一个供给与需求扭曲的市场，资源的配置也会出现不公平。当前的国际是形势下，资源归国家所有是大多数国家的共识，在税收上实行居民管辖权的国家，也可以理解为国家资源归全体居民所有。市场配置资源只是资源配置的手段之一，并不能彻底体现出资源人人有份儿的这种简单公平。现有的定价模式不能充分的实现土地的真正价值，只会导致土地价格与土地价值的背离，土地未来升值预期促成的房地产涨价收益落入了开发商和炒房者的腰包，开发商“囤房惜售”助涨房地产价格也就不足为奇，炒房者疯狂炒作更是不足为怪，外资也对房地产市场大家关注也在情理之中。
中国资源配置方式不，这里说的资源广义的资源，包括：矿产资源、土地资源等等，他们会随着时间的推移以及宏观经济形势的变迁，其未来价格远远高于它取得时的价格，升值空间很大，如果转让，出让者享受了差价而从中受益。这部分收益是由于当初定价不到位和资源的稀缺性以及国民经济高速发展等因素造成的，占有者仅因为其占有而坐享其成，这是不公平的。目前许多资源的市场化配置方式有问题，会助长囤积居奇，不利于资源的合理和节约利用，不利于形成公平竞争的市场环境，将成为阻碍经济发展的最大因素。市场化配置方式本身没有错误，但是资源本身升值形成的收益由占有者享受值得商榷，必须一些使升值收益成为国家的收入，这才能体现出公平。
（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）
仅就房地产业而言，改革房地产销售受益的归属观念，是解决房地产当前问题的关键。国家必须收缴房地产交易中形成的土地升值收益，还房地产业一个合理的市场环境。只有去除掉住房投资性需求的最大诱因，用经济手段打击房产投机，才会有效的防范房地产业的泡沫。政府首先要做的是改变房地产销售计价方法，地产与房产（不含土地）分别计价，制止炒地皮行为，将地产交易权收归政府，房产（不含土地）交易权归属实际交易人，政府建立土地基金。当然，新房地产政策必须贯彻“以民为本”方针，做到公平合理，注重公民平等权利的同时，还要尊重市场规律。
四、 建立土地基金制度治理房地产投机，既要节约使用土地又要保证合理供给。
1、 提高土地价格，建立土地基金，中央财政统一管理。
我们不要怕土地价格上涨，相反的政府要积极地推进土地价格上涨。住房用地供给继续坚持招标拍卖的方式，政府土地部门要参照土地现值，同时还要充分考虑未来的升值程度，并以高价促节约为指导思想制定一个较高的土地最低价格（地段、环境等因素不再累述），使土地价格占房地产总价的比重提高。高定价的目的是释放土地预期升值，当然造作中也必须考虑国家的经济发展意图。以这个价格作为拍卖底价出售土地使用权，所得收入用于建立由国家集中管理和支配的土地基金。该基金将成为维护公民基本居住权的资金来源（后面将述及）。土地高定价还会使得投机者大量的垫付资金，增大资金成本。高地价政策建立土地基金也会带来一些问题，比如：住房价格将升高，这些现象如何解决？政府必须改革住房用地供给制度。
2、 尊重公民的居住权，创新住房用地供给制度。（适用于非二手房交易）
（科教范文网 fw.nseac.com编辑发布） 居住权是公民的基本权利，国家必须满足公民的居住需求，政府通过建立土地基金制度为民谋福。首先给满二十岁（举例）的公民建立标准居住面积公积账户，每人仅一个户头全国联网管理。账户中记载国家核定的标准居住面积（每人的数额相同），不记录金额，该账户只能本人支配使用，按规定一次使用并全额注销，账户持有人死亡或移居他国必须收回，该账户不可以转让。多个人的基本居住面积公积账户可以组合使用，例如夫妻双方合买住房。公民的标准居住面积公积账户，可以在任何地区、任何出售的居住用楼盘用于抵消需支付的等住房面积对应的地价款。如果买房人购买标准居住面积相同面积的住房，只需要支付不含地价款的房价，土地的高定价将不会伤害公民的基本居住权。
