财政和税务联手，制止房地产业泡沫(3)
2017-08-24 05:12
导读：基本居住面积无偿供给制度是对公民基本人权的尊重，这样做也许无国际惯例可循，但是非常符合中国的现状，不失为中国特色。中国的住房货币化供给改
基本居住面积无偿供给制度是对公民基本人权的尊重，这样做也许无国际惯例可循，但是非常符合中国的现状，不失为中国特色。中国的住房货币化供给改革与现实的民众收入分配脱节，住房因此而成为普通民众难以承受之重。基本居住面积无偿供给制度的推行，有利于的和谐。
买房人购买住房面积超过其可用抵消土地价款的标准居住面积，超出的面积需要按照该房地产前述的高定价支付地价款，有偿使用国家的土地。超过标准居住面积的地价收入归国家统一管理，纳入中央级财政，这样做还可以控制地方政府的过度投资的资金来源。购房人所支付的房地产总价中包括购买超标准居住面积的土地使用权费用，以及向开发商或房产出让人购买该土地上的房产价款（不包括地价）。在这个环节政府还可以禁止购买者用按揭贷款方式购买土地使用权，这样政府甚至可以放弃对房产价款（不含低价）按揭贷款首付比例的要求，让银行自主运作独立承担风险。
房地产开发商在竞标土地时全额（或部分）垫支土地价款，并于次日起，土地使用权出让年限，借此迫使开发商压缩建设期和避免开发商囤房惜售。房产售出前对应的土地使用权出让金按照全部土地都是超标准面积对待由开发商承担，并从垫支款中扣除。购买住房的人先到土地部门购买土地使用权，注销标准居住面积公积账户数额和交付超标准居住面积对应的地价款。购买者过多时，采用公开抽签的方式进行，必须保证做到全过程公平公正。土地部门首先给购房者发放土地使用证，购房者凭借土地使用证向房地产开发商支付房产价款（不含土地价款）购买住房。
3、 规范房产交易制度，土地使用权交易由土地部门操作。（适用于二手房交易）
制定新房地产交易制度另一个重要工作就是规范交易程序，房地产交易必须做到“地”和“房”分开。土地部门对进行交易的房产土地重新评估作价，购买者按照评估价支付土地使用权价款购得使用权，如果购房人的基本居住面积公积账户未使用，可以用其抵付相应的地价款，超标准部分货币支付。房产价款（不包含土地价）支付给出让人，完成房产购买过程取得房产。
（科教作文网http://zw.nseAc.com）
房地产出让人首先将土地使用权退还土地部门，注销其土地使用证。如果是使用基本居住面积公积账户购买的使用权，土地部门恢复其公积账户数额，并恢复出让人自由支配权。对于以前支付的超过标准居住面积的土地使用费，土地部门按原先的支付数额扣除其实际使用年限所对应的部分退还出让人。至此，出让人才取得收取房地产价款（不含土地价）的权利，对房地产交易收益照章纳税后办理过户手续完成交易。补充一点，房产的各种交易资料必须记录于相关证件上。
按新制度交易，保障了地价收益归国家所有，纳入财政形成土地基金。这样做的结果尊重了出让人的收益权，又保证了国家利益不流失，公平公正各得其所。同时可以打击房地产投机行为，避免和制止房地产业泡沫的出现，促使国家健康发展。
4、 其他房地产流动事项以前述交易为范例，贯彻实事求是的原则。
办理其他原因的房地产过户时，首先从实际出发实事求是，目的是要堵塞变相房地产交易。基本原则是全部遵照房地产交易办理，保证国家土地收益不流失，对确实有困难的群众可制定一个例外执行程序，例外执行权的实施必须由公众监督。
五、 土地基金制度还需要所得税制度的配合。
土地资源公民人人有份，每个公民都拥有基本的居住权，土地基金制度较好的保障了这一点。土地收益股全民所有，任何个人或利益集团都不无权从土地升值中获得利益，这样既公平又合理。执行土地新政，一定会制止土地投机行为，对保障住房的正常供给意义重大。在配合以所得税制度改革，势必将规范房地产交易行为，制止房地产暴利。
当前的所得税改革正是时机，所得税制改革要考虑到暴利，房地产价格（不含土地价）在前述政策环境下还会出现暴利现象，就需要所得税制度协助治理。建议创建中国特色的所得税制度，建议实施“超率累进制”所得税制度。这里所说的“率”是指“成本利润率”这个指标，按照成本利润率的高低，设置不同档次的税率，低成本利润率对应较低的所得税税率，高成本利润率对应高所得税税率，这样做的结果就可以制止暴利或者把暴利收归国家财政。仅以下表为例，数据需要国家具体测算。
