房地产开发企业交易环节的税务筹划(2)
2017-09-16 06:00
导读：三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格 我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说
三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格
我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说明）。各级距的起征点的规定决定存在着税收筹划的空间，可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格，达到税负最小、利润最大。
享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为：a A×5%×(1 7% 3%)=a 5.5%A。要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要[A-(a 5.5%A)]÷(a 5.5%A) 20%，解得A 1.2848a。即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的土地增值税。如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。
若企业打算通过提高售价来增加利润。假定售价提高到A x（即1.2848a x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额=a 5.5%A 5.5%x，应纳土地增值税=[(A x)-(a 5.5%A 5.5%x)]×30%=6.42408%a 28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x
