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房地产开发企业交易环节的税务筹划

2017-09-16 06:00 一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划
营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×(1 3% 7%)]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800 264)=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264 541.20]万元。
如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45% [(4000-2800-220)÷(2800 220)=980÷3020]，应纳土地增值税294(980×30%)万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元,税款合计540.40(220 294 26.4)万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80(805.20-540.40)万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。
二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[(2380-2000)÷2000]，小于20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为6.6(120×5.5%)元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除项目的比率升至24.59%[(2500-2006.6)÷2006.6]，需缴纳土地增值税148.02[(2500-2006.6)×30%]元/平方米，企业的利润为345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。