关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析((2)
2013-07-13 01:01
导读：(二 )从商品住宅价格分析 1．商品住宅价格是 否过 高 ，有无超 过 城市居 民普遍 的购买力或承受力 。20O4年 1--9月 我国商品房平均 价格达 到2770 方米，为
(二 )从商品住宅价格分析
1．商品住宅价格是 否过 高 ，有无超 过 城市居 民普遍 的购买力或承受力 。20O4年 1--9月 我国商品房平均 价格达 到2770 方米，为 1996年 以来 同期 的最 高涨幅。至使全 国平均房 价收入比接近 1：8，不少城市甚至在 1：10以上。国际上合适的房价收入 比一般在 1：2--6之间 。我们分析承受能力首先要分析房价与收入 比，不仅要分析 房价与收入 比 自身 的问题 ，更重要的是要研究这个 比例所依存 的制度 、体制 、背景和现实。所谓房价与 收入 比是指 ，在市场经 济国家的城市 内，一套 中等水平 的商 品房住宅价 格与一 个 中等 收入家庭 的年收入 之比 ，合理的比例一般是 3--6倍 。这种比较适用于市场经济国家 。在这些 国家里 ，房 地产市场 比较成熟 ，工资制度 比较规范 ，居民收入 比较 透明 ，法律保 障体系完善 。而我 国现 阶段有 些条件并不完 全具备 ，特别是 工资及 收入 既不规范 ，又不透 明 ，存在大量非工资收入 ，而且 收入的差异很 大 ，在这种情况下如不加分析地 简单套用 国外 的房价收 入 比是脱 离实际的 ，至少是 不全 面的。同时 房价与收入 比，既可 以说 明房价太高 ，也可以说明收入太低 。不能不加分析 地认 为 ，收入是 固定的 、合理的 ，而房 价是可变的 ，不合 理的。即使 如此 ，近几年虽然房价不断 提高 ，但居 民的收入 提高更 快 ，因此房 价与收入比仍在 不断 的缩小 。如 2003年北 京 的房 价增 长 率平 均为3．8o／o~ 3． ，而城市 家庭人 口收入增长 为 9％。
2 商品住宅价格上涨是否合理或涨幅是否过快。从 199年至 20(12年 ，全 国商品住宅 的价格基本上处于 3-4％的上涨幅度 ，20[B年以来，我国房地产价格快速上涨，20O4年 6月份以来全国商品住宅价格连续几个月出现两位数上升势头 ，2004年 1—9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨 13．4％，超过人均可支配收入 8 q增长率。商品住宅价格上升之 决，已成为关系居民切身利益，关系国民经济宏观调控的大问题。房地产作为产品和商品，和其它商品一样 ，形成和涨跌都有 自己的规律 ，不能说是“涨于，还是‘‘跌’’j}于?该‘‘涨”则涨，该则降。涨价不一定形成泡沫 ，降价未必没有水分。而且价格本身只是—个相对数，是一种经济关系 ，是供求的平衡点。商品住宅价格是否合理必须与其他的经济活动和指标进行全面综合地 分析。同时还要考虑房子自身质量提高和整体环境的改善 ，配套功能的完 备及适应变化。只有通过全面、系统、综合的分析 ，才能做出正确判断，判断商品住宅价格上涨是属于正常上升，还是非正常上涨。但从2003年以来的商品住宅价格的涨幅 ，确实应 引起 国家的重视和宏观上的调控 ，以抑制房地产引起 的泡沫和通货膨胀。
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3．商品住宅价格的结构是否 合理 。现行 商品住宅价格主要包括地 租 、房地 产开发 的成本 、房地 产经营 成本和相 关的税费 、开发商的利润 四大部分 。首先 ，土地的地租 即土地使用权 出让 金。每届政府批 租土地一次就 收取 50年的地租 ，土地 开发商可 以获得 土地 的使 用权许 可证 ，并用 “批 租来 的土地 向银行抵 押贷款。这样做 的后果是开发 商不得不 把地价几 十年 的地 租一次性计人商 品房房价 ，这种土地批租政策十分 不合理 ，50年 的出让金一次交清 ，这 实际上 侵犯 了下一届政府 的经 营权 ，至使商 品住 宅价格构成极不均 衡、合理 ，直接导致商 品住 宅价格增高 。同时 ，我 国是一个发展 中的大 国，是一个人均 土地 资源稀缺 的国家 ，我 国人均耕地不及世界人均耕 地的三分 之一 ，大城 市的人 均土地 资源更稀缺 (联合人均耕地 以 0．8亩 为警 戒线 ，而上海 人均耕地仅 0．33亩 )I家不允许无 节制占用土地，更 不允许透 支未来，而必须立足于我 国的实 际，按地 区特点，区域特点，合理 开发 利用。也正是为 土地 稀缺 的特殊性 ，决定 了地租 的伸缩性 ，并且存 在较大的随意性 和主观性。为地租 的人为 因素上涨提供 了较大 的空间 。其次 ．房地 产开发成本包括建 安成本 、小 区内外 的市政工程建设费 、勘 察设 计费 、利 息 、管 理费等 。房地 产业的快速发展带动 了水泥 、钢 材 、电力等 相关产业 的产能急剧膨 胀 ，价格上涨。反过来 又增加 了房地产开发 的成本 ，增 加 了商品住宅价格。第 三 ，房地产经 营成本包括看护 费 、管理费 、维修费 、营销费等。相关的税 费包括土地使用税 、城市建设规划费及公建配套费等。当前 的房价政策将 城市扩容 的配套费一次性计入房价 ，这是 商品住 宅价格增 高的又一个原 因。城市基础设施属于政府应该 提供的公共设施 产品。它是 由政府税收收入投资建设 的 ，和 地租 一样不应 该一 次性征收几 十年的税收 。业 主也没 有必要一 次性缴 纳 。第 四 ，开发商 的利润是其应得 的收益 。据有关 资料分析 ，在 国外 商品住宅价格 中的构成比例为 ：地 价及税 费三项仅 占价格 的 20％，建安成本占 73％利润只占 。而我 国目前 的土地 的地租 (相当于国外的地价 )及税 、费三大项成本 占总成本 的 50％，其 中土地的地 租约占上述费用 的 8 左右 ，』 ftk有 关税费用随着 国家有关政策的 出台，在逐步 减少 。建 安成本 约 占总成本 的 40％，利润10~／O~右 。可以看 出 ，我 国商品住 宅价格构 成 中土地 的地租及税费成本 较高 。其 中一 次性支 付的土地地 租 占的比重最大。之 所以会形成这种情 况 ，其原 因是没 有调整好土地 的地方政府经营管理权和 国家所有权之 中间的关系。 共2页: 1 [2] 下一页 论文出处(作者):
