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关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析(

2013-07-13 01:01 论文摘要：近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现 出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。
　　一、 我国房地产业的发展现状
　　1．商品住宅价格全面上涨 。2003年 以来，我国房地产价格快 速 上涨 ，21304年 1-9月份 商 品住 宅 价格 增长率 比去 年同期上涨 13． ，超过人均可支 配收入 8．7％的增长率 。分城市看 ，杭 州房价 平均从 2000年每平 方米 3000元 ，涨到现在的 550o元 以上 ；福州 近 3年 时间房价平均 从 2000元／平方米涨到 6500元／平方米 。2003年上海市商 品房销售价格 平均每平方米达 5118／平方米 ，比 2002年增 长 24．2~／0。根据国家发展改革委、国家统计局对 35个大 中城 市房地 产市场调查 显示 ，21304年第一季 度房屋销售价格 比去年 同期上涨 7．70／0，土地交易价格上涨 7． ，房屋租金上 涨 0．6％。2004年 6月份以来 ，全国住房价格 连续几个 月 出现 了两 位数 的上 升势头 ，6月同比上升 11．6％。1-7月上升 12． ，1-8月 上升 13% 19月上升 13％。其中商品住宅 1-9月 同比上升 10．4％。房价上升之快 ，已成为 当前 中国房地 产市场 中最 突出 的问题 ，是关系到居民生活 ，国 民经济 ，通货 膨胀和宏观调控 的大 问题 。
　　2 商品住宅销售额 超常增长 。商品住宅 销售额增长率应以略高 于社会 消费 品零 售总额 增长率 的速度增 长 ，过高的增 长意 味着存 在 真实 需求 以外 的投 资需求 。2003年和2004年 1--9月份 ，商品住宅 销售 额增 长率 以远高 于社会消费品零 售总额 的速 度增 长 ，达到 27．2~／0-39．70／o，高出社 会消费品零售总额增长率 18．1--28．2个百分点 。而 1992-1993年房地产过热时期 ，商品住宅销售 额增长率达 到 42OA--56％，高出社会消 费品零售 总额增 长率 25--27．5个百 分点。这 表 明房地产销售市场存在 着大量 的投 机需求 。 （转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
　　3．投资性 购房 的 比重较高 。投 资性 购房 资金 占总购房资金的比重是判断房 地产泡 沫的重要 指标 。国际 上这一指标 的警戒标 准为 10%。据有关 部门调查，目前各地 投资性购房比重 增长过快 。例 如 ，上海 市境外 和外 地住宅购 买需 求 比重 按面积计算 高达 2 左 右 ，投 资性购 房比重达 16%写字楼投资购房 比重高达 40%；福 州市外地人购 房的合 同登记量 、面 积和余额 分别 占同期 总量 的 42% 、44．9%和 45．4％杭州 商品房的购买 者 中本地 人不到 50%。
　　4 开发投 资额 超常增 长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开 发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成 。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地 产投资额增长 -~ ,"GDP增长率 ，一般 不应 超过 2倍。2003年全国累计完成 房地产开发投资突破 1万亿元 ，同比增长 292~／0，是 1995年 以来 的最大增 幅，2004年 1-9月 ，房地产开发投资 同比增长 28．3％，这是同期 GDP增长的 3倍 。
　　5．房屋空置率过高。房屋 空置率是 房地 产供 给超过真实需求 的集 中体 现 。国际公认 的警戒线是 10％。2003年我国空置房面积达 到 1．25亿 平方米 ，空置率 已达 到 26％，2004年4月份，空置 商品住宅 5925万平 方米，同 比下降 2．8%。从空置时 间来 看，空 置一年 以上 商品 房面积 为 5529万平方米，占空置房 比重 的 57．6％。2004年 9月末 ，虽同比下降 2．35仍大大超过国际警戒线 。虽然我 国房屋 空置率与国际上的概念有所区别 ，但国内的高空置率反 映更 加深刻的结构问题。
　　二 、我国商品住宅价格偏 高的成因
　　(一 )增 长速 度 分析
　　根据世 界各国的经验，人均 GDP达到或超过 1000美元以后 ，人们 的需求 就提高 了一个层 次 ，需求趋 向多样 化 ，对住行 、教育 、医疗 、环境等 方面有 了更高 的要求 。我国无论从人均 GDP指标 ，还是人均 居住 面积分析 ，已经步人了住宅产业高速发展阶段 。2003-2004年五年 中 ，房地产的年投资增 长率分别为 ，19．55％，25．3％,21)．70．4和 25．8％。如果单纯从增长率来说 ，从 2000年 以来，房 地 产的投 资增长 都在 20％以上而且愈来愈高，2000年也接近 20%。2003年我 国全年固定 资产投资为 55118亿元 ，比上年增长了 26．70,4，其 中房地产投资为 10105亿 元 ，增 长 了 29．7%，房地 产投资 占 GDP的 比例由2002年的 7．55％上升到 8．66％，增长 了 1．11个 百分点 。这说明 ，房地 产投资增长快 于全 国全社会投资额 的增长 。但是在看投资增长速度时不能 只看绝对速度 ，要看这 种“高速度 ”有没有必然性和合理性。在看投资增 长率时不应孤立地 分析投资增长率，应 同时分 析投资增长 的原 因、结果 、影 响 。如 房地产 的需求和销售情况 ，房地 产投 资对 其他投 资的带动 、扩 张挤压。近年来 ，我 国正处于 国民经 济增 长较快时期 ，特别 是城市进行大规模建设时期 ，加 上长 时期 以来福利 分房 制度的束缚，房地产特别 是商 品住 宅没有得 到应 有的发展 。所 以 ，在这一时期房地产的较快增长不仅是必然的 ，也是需要的是国家建设方针转移到“以人为本 ”的必然结果 。