城市住宅特征价格定价法探讨论文

　摘要: 城市住宅作为一种商品,其核心问题就是价格问题。商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。本文通过对城市住宅价格形成机制的研究,寻找一种科学合理有效的商品房定价方法,从而达到定价有据可循,符合市场需求。通过运用城市住宅特征价格定价,可以调节市场供需,从而形成健全的房地产市场秩序。
　　关键词:商品房;定价方法;特征价格
　　
　　1问题的提出
　　随着我国城市的高速发展,城市化进程进入加速期,房地产业成为了许多地济发展的支柱产业,极大的促进和带动了其他相关产业的发展。对于城市住宅价格问题的讨论,如房价是否合理,是否存在房地产泡沫等,近年来一直备受政府部门、房地产学术界和实务界关注。
　　城市商品住宅价格形成的理论依据主要是地租地价理论和区位理论,成本投入法、市场比较法和收益还原法是评估城市商品住宅价格的传统方法[1],这三种方法分别从不同的角度揭示了城市商品住宅价格形成的过程。成本投入法立足于房地产的产品属性;市场比较法侧重的是房地产的商品属性;收益还原法从房地产的收益出发,体现了房地产的投资品属性。这些传统评估城市商品价格的方法运用比较广泛,但存在很大的局限性,我们应该寻找新的理论和方法来弥补传统方法的局限性,使我们对城市商品住宅价格的研究更加深入。
　　2特征价格理论分析
　　特征价格理论的研究基础是认为住宅产品具有耐久性、空间固定性等特点,是一种异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异。特征价格模型的思路是消费者决策理论,认为消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。国外普遍采用该理论模型来反映住宅价格的影响因素,揭示住宅价格空间差异形成的原因。相对于成本投入法、市场比较法和收益还原法等传统方法,特征价格理论对于各种属性因素的权重的确定完全从市场数据得到,更为客观。