商业地产开发中商业与地产脱节问题探究(1)(2)
2015-03-06 01:22
导读：商业与地产脱节的原因分析 （一）房地产公司是一个项目性公司 由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，在目前的体制下，房地产公司主要通过
商业与地产脱节的原因分析
（一）房地产公司是一个项目性公司
由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，在目前的体制下，房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得土地，一家房地产公司在一个项目开发完之后，很可能由于没有土地储备而被迫停止开发，因此房地产是以项目化方式运作的，一旦一个项目开发和销售完成后，整个公司就可能被解散。而商业可以连续经营而且应该连续经营才可能获取丰厚的利润。房地产公司的“短寿”与商业公司的“长命”形成了很大的反差，这是造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题。
（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一
因此房地产公司主观上也不愿意在商业经营上花费太多的精力和资源而失去更好的赚钱机会。据一些政府部门调查显示，全国房地产行业利润高达到20%以上，高的甚至超过100%。而商业地产价格比住宅又会高出数倍，甚至十几倍，因此，商业地产的利润是非常高的，这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个很重要的原因。但是商业地产的核心和载体是商业。而商业目前在我国是微利行业，受利益趋动，在当前房地产还比较热，销售形势基本上还不错的前提下，绝大多数开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段，自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计，这也是造成我国商业地产开发中商业与地产脱节的重要原因。
我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。由于目前商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上，加上部分城市房地产“炒房”之投机风过盛，拉大了房地产泡沫，市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为，而缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利，必然造成商业地产在整合商业资源上丧失了利益驱动力。
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（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才
商业地产是一项涉及面很广的
系统工程，相比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术要求，商业地产具有更多更高的综合性要求。而事实上，住宅与商业地产的物用价值取向是截然不同的，住宅物业重在居家的环境和生活的舒适等品质指标，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标，产品的性质应归类为间接用于经营投资的商业资本。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业，它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性，因此在商业地产的开发中，应当在项目选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各环节上，需要有效整合房地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是保证商业地产发展科学性和效用性的必然要求。然而，房地产公司缺少跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发“两张皮”的一个重要原因。
（四）商业地产商资金紧缺
一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元，而开发商往往仅能投入10％一20％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在目前的国家宏观调控政策下，向银行贷款的难度很大，直接融资渠道又很狭窄，信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪。同时，再加上商业地产项目，特别是大体量的商业项目市场成型和成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间)的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法逾越。因此，开发商面临来自资金的压力是很大的。资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有出售商铺这一条路可供选择，而一旦将商铺出售了，开发商就更不愿意进行有效的商业培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。
