商业地产开发中商业与地产脱节问题探究(1)(3)
2015-03-06 01:22
导读：（五）缺乏完善的商业网点规划 截至2005年7月11日，我国只有42个市(含直辖市、省会及计划单列城市完成了商业网点规划的报批和实行。因此在我国许多地
（五）缺乏完善的商业网点规划
截至2005年7月11日，我国只有42个市(含直辖市、省会及计划单列城市完成了商业网点规划的报批和实行。因此在我国许多地方商业地产开发基本上处于一种无序状态，只要开发商拿到地产开发权，就基本可以凭想象盖起一座楼，在楼内留出些铺面就是所谓的商业地产。而这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。在商业业态的选择上，又多是购物和餐饮，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，更为严重的是许多已经建成及即将建成的商业设施，或面临着经营艰难的窘境，或被长期闲置，浪费了宝贵社会资源。由于商业网点规划不健全加重了商业与地产脱节这一问题。
商业与地产脱节所带来的问题
（一）减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力
国际上通行的大规模商业地产的运营模式是只租不售，以保证良好的整体管理和整体营销。但是我国绝大多数商业地产的开发商往往按照传统的房地产投资理念来运作，采取分割出售的经营方式，这样各商铺出售后，归不同人所有，很难统一所有投资者的经营意愿，由此造成开发商对众多的业主和经营者的利益的整体调控能力非常有限。为了加强商业地产的整体调控能力，一些项目承诺一个合适的投资回报率、采取售后返租的经营方式。当然，这种方法在经营状态好的情况下还可以，但是一旦出现一些问题时，开发商很可能的运作会得不到众多小业主的支持而陷入困境，最后导致整体运作上的失败。而在商业运作上开业后的前二、三年不可避免地会遇到诸多问题，这将构成对开发商的严峻考验。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制能力，单纯靠分散的业主或租户自身调节，加大了经营风险，结果很容易出现物业火爆销售之后，开发商赚钱走人，商业项目日渐萧条的局面。
本文来自中国科教评价网 （二）降低了规模效益
商业地产近几年开发的规模越来越大，但往往规模效益并不明显，这主要表现在：一是由于采用分割出售的方式，把商铺分散卖给业主。而小业主在出租时更多的是从自身利益角度考虑，缺乏整体观念，仅将商铺出租给高租金的商户，不考虑经营项目或商品品种、档次，很难顾及到商户对整体的影响，形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起，势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色，项目交叉重复，杂乱无章，服务功能残缺，更谈不上良好的企业形象和效益以及整体规模效益的发挥。二是一些小经营户有可能铤而走险，坑蒙拐骗，经营假冒伪劣产品，这种行为对他自身而言可能没有什么大影响，大不了再换一个地方经营，但却可能严重影响到整个项目的形象和口碑，而在目前商铺分割出售的模式下，对这部分经营户的认定和处理却颇为棘手。规模越大，控制越难，这制约了商业地产规模效益的发挥。
（三）项目发展后劲不足
整体推广是成功经营的重要手段之一，特别是在项目的开业前期和各个调整期，整体推广起到相当重要的作用。由于项目分割出售，一般情况下，项目开业前后的前期推广费用由开发商通过管理公司来支付，开发商也已将这部分费用计入项目开发成本当中。然而，在开业后各个时期的推广费用从哪来呢?这已成为多方扯皮的问题之一。此外，物业改造困难也成为一个突出的问题。消费者总喜欢到价格合理且环境优美的场所购物消费。一个商业物业在经营一段时间之后，为吸引更多人的眼球，需要进行翻新、改造等。对于一个已成功经营的项目来讲，费用的分担可能是小问题，因为不管是租户，还是小业主，其经营收益都比较高，分担一些改造费用应该问题不大，而对于一个刚刚起步才二、三年的项目则难度较大，往往由于各方的收益情况不尽理想不尽一致，改造费用也成了多方扯皮的一个问题，从而制约了整个项目的持续发展。
