经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈(2)
2017-09-28 01:41
导读:进行成本转移,即“成本欺诈行为” 开发企业往往有多个开发项目,其中,可能包括一些商业房地产项目,开发企业往往会将用于商业项目开发的成本转移到经
进行成本转移,即“成本欺诈行为”
开发企业往往有多个开发项目,其中,可能包括一些商业房地产项目,开发企业往往会将用于商业项目开发的成本转移到经济适用房中来,从而增加经济适用房项目的成本并增加商业项目的利润。
开发商在第一种情形下导致成本增加的行为,往往不能够通过增强监督与审计来进行控制,即此时的管制机制必然导致低效率。而在第二、三种情形下,虽然开发成本作为经济适用房开发企业内部信息,政府管制部门不能够充分了解和掌握,为了保证管制的效率,投入资源了解被管制开发企业的实际成本信息,从而产生的检查和验证成本,形成管制成本。因此,该管制模式可能导致开发企业的低效率行为,或者管制的高成本。
经济适用房最高限价管制模式分析
最高限价模式,也就是政府管制部门,对被管制经济适用房的价格制定一个最高限价,开发商可以选择该价格水平之下的任意价格来销售其所开发的经济适用房。政府管制部门一般在开发之前确定最高限价,并作为经济适用房开发合同的一个组成部分,来对开发企业的销售价格进行管制。
经济适用房的开发商,在获得政府部门授权开发经济适用房之后,在房地产市场上具有一定的垄断力量,因此,其行为类似于一个垄断的供给者,在经济适用房市场中,开发企业在事后销售市场上形成的垄断地位决定了其定价行为,最高限价与成本之间的不同情形,会影响开发企业的行为选择以及管制的效率,因此最高限价管制合同会面临“交易约束”,即,开发商是否有积极性履行开发合同。
最优垄断定价小于等于最高限价
此时,最高限价对经济适用房开发商的约束不是紧的,即开发商确定价格等于其最优价格,该价格小于最高管制价格,此时,管制实际上是不发挥作用的。因此,最高限价政策可以得到很好的履行。并且,这种管制方式不仅在事先而且在事后均是可以自我实施的,并且可以得到有效的结果。
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