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经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈

2017-09-28 01:41 经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈 内容摘要:对经济适用房价格管制,存在两种管制方法—回报率管制和最高限价管制。在不完全信息或者不对称信息条件下,政府对经济适用房价格的不同管制方法,会对开发商的行为产生不同的影响。一个在事先或者事后均为最优的管制方法是不存在的,实际的价格管制只能是一种效率的权衡。
关键词:经济适用房 不对称信息 回报率管制 最高限价管制

经济适用房具有的公益性特征,决定了政府进行干预的必要性。《经济适用住房价格管理办法》(以下简称《办法》)赋予政府相关部门对经济适用房价格进行管制的权利和义务,《办法》规定了经济适用房价格构成包括开发成本、税金以及利润,经济适用房开发商可以获得的回报(管理费和利润)占开发成本中直接成本费用的比例不超过5%(2% 3%)。《办法》具体规定了政府相关部门对经济适用房价格进行管制的方法,即,由政府相关部门制定本地区的经济适用房的价格,或者由房地产开发企业提出申请后,由政府有权部门进行批准,实际上,该办法将定价权交给了相关政府部门,由相关部门来制订并实施经济适用房价格管制。根据现代管制理论的分析,具体来说可以将《办法》规定的管制方式分成两种不同类型:回报率管制,开发企业可以获得的利润和管理费不超过5%;最高限价管制,政府制定最高限价以及可能的上浮幅度,而下浮幅度不限。
现代经济管制理论的研究表明,政府的管制方式与市场环境决定了被管制企业行为、效率以及管制效果。政府部门和开发商之间的信息不对称,是政府部门对经济适用房进行价格管制的最大约束,开发商在开发成本以及管理水平等方面上,具有信息优势,形成其与政府管制部门进行讨价还价的基础,并影响管制的效率。当信息约束存在时,被管制的企业面对的往往是一个“软预算约束”,不存在降低或者追求最小化成本的激励,其可以通过事后的谈判来获得成本补偿与利润。同时,由于经济适用房价格往往低于实际市场交易价格,在经济适用房市场上,存在很大的租金,对进入该市场的消费者或者投资者形成较大的寻租激励。

经济适用房回报率管制模式分析

《办法》规定,政府管制部门对经济适用房回报率管制的一般形式,可以看成是一个线性合同价格模式,即,开发商的收入=运营成本 折旧 允许的利润率×计算回报率的基数,其中计算回报率的基数可以有几种选择,即可以选择成本、价格、销售收入等。《办法》规定,经济适用房价格以项目最后直接开发成本作为基数,即可以简单看成是以成本作为计算回报(利润和管理费)的依据。假设回报率是成本的一定的百分比,办法规定一般5%(利润为不超过3%,而管理费为不超过2%),则经济适用房的销售价格可以简单地表示为:
P=C×(1 r )=C×(1 5%)
开发商可以获得的收入是:
R=P×Q=C (1 r )×Q=C× C×Q×r
即开发商的收入可以看成是由两个部分组成,第一部分是对开发建造成本C×Q 部门的补偿,第二部分是基于成本的回报C×Q×r =C×Q×5%,由此可见,在回报率给定不变的条件下,开发商增加自己收入的途径,就是增加开发成本。在实践中,管制部门与开发商之间的信息是不对称的,政府部门不能够直接有效地观察到开发企业的行为和有关信息,政府部门对价格进行管制的行为,往往会产生不利影响。开发商的可能做法包括:

降低努力程度,即所谓的“道德风险”
开发企业没有降低成本的积极性。因为降低努力程度导致的成本增加,可以从价格中得到完全补偿,因此,开发商在开发建设经济适用房的过程中可能安排一些低效率的员工,不采取一些可以降低成本的技术、组织管理方案等。

虚增成本,即所谓的“逆向选择”
开发企业比管制部门更了解房地产开发所需的人工、材料、机械等的市场价格以及实际消耗量的信息,在不对称信息下,开发商为了增加自身的收入,就有通过虚增价格、消耗量或者增加一些不必要项目的方法来虚增成本的激励,从而降低了该管制方式的效率。