住宅小区土地使用权表现形态毕业论文(2)
2014-07-24 01:48
导读：二、小区附属基地使用权 住宅小区范围内除用于建造地上建筑物的基地以外的土地，都是附属基地，它是为住宅环境配套服务必需存有的土地，是从属于
二、小区附属基地使用权
住宅小区范围内除用于建造地上建筑物的基地以外的土地，都是附属基地，它是为住宅环境配套服务必需存有的土地，是从属于建筑物基地使用权的不可分离的部分。现代化住宅区除了矗立的多层和高层建筑物外，尚有优美的住宅环境和不可缺少的公用设施，如：绿地、公益性娱乐活动场所、道路、变电间、泵房、门卫室等。附属基地的使用性质和用途是由住宅建筑物的居住质量决定的。附属基地的使用权只能为住宅小区内各建筑物基地使用权的共有人全体共有，并且按照房屋和土地不可分离的原则，住宅小区内各建筑物区分所有人都是附属基地使用权人，每个区分所有人按其对建筑基地使用权拥有的面积，在附属基地面积中所占比例而享有一定份额。在住宅小区内基地使用权面积与土地使用权出让合同中载明的面积相等，在减去各大楼建筑物基地面积后，剩余部分构成了附属基地面积，房地产开发商在房屋峻工验收后办理的房地产权证上（俗称大产证），应当载明小区内建筑物基地面积和附属基地面积，。地产开发商出售转让房屋后，房地产管理部门向小区业主颁发的房地产权证上，也应当明示各区分所有人享有的建筑物基地使用权面积和分摊的附属基地使用权面积。
附属基地的用途取决于建筑物基地的需要，附属基地对建筑物基地有从属性和依附性，只能为各建筑物基地使用权人共有。因此房地产开发商在出售转让房屋的所有权和建筑物基地使用权时，已将包括建筑物基地和附属基地在内的土地使用权出让金、小区前期工程费用和住宅建筑的造价以及公用配套设施费用摊入每一平方米的房屋销售价格之中。因此小区全体业主是通过转让获得了附属基地使用权以及公用设施的所有权的共有权利的。如果房地产开发商保留了住宅建筑物以外的其他建筑物、附属物的所有权，则不得将其建筑费用、建筑物基地使用费用等摊入向业主销售的房屋价格之中，并且应当另行办理产权登记手续。房地产开发商据此也成为建筑物基地使用权和附属基地使用权的共有人，否则不得享有任何共有权利。在房地产开发商向社会销售住宅房屋后，他们原来作为附属基地使用权和其他公用设施所有权主体的登记，应当变更为全体区分所有人共有。因此无论是房地产开发商还是区分所有人在转让建筑物所有权时，必须将建筑物地基使用权以及附属基地使用权份额同时转让，而不得分割转让。
（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网） 住宅小区的业主入住后，在附属基地上能否插建其他建筑物？显然这是可以的。首先，附属基地使用权人有权决定在附属基地上是否需要插建其他建筑物，如果经小区内业主大会绝大多数同意，是可以提出插建申请的。而国家作为土地所有权人则无权提出插建要求，如果国家以公共利益需要如
市政工程需要提前收回部分土地使用权则是合法的，但因此造成附属基地使用权共有人的损失必须予以补偿。实际上，这是国家行使公法上权力，但必须限于公共利益的需要，否则不得行使此项权力。其次，插建必须取得规划行政部门批准。按照《上海市规划条例》第28条规定：“按照规划建成的地区和规划保留的旧区居住街坊、里弄、花园住宅、公寓，未经法定程序调整规划，不得拆除、插建、扩建（含加层）各类建筑。”插建还必须符合《上海市城市规划管
