住宅小区土地使用权表现形态毕业论文
2014-07-24 01:48
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[摘 要]住宅小区土地使用权在权利形态上表现为建筑物基地使
[摘 要]住宅小区土地使用权在权利形态上表现为建筑物基地使用权和附属基地使用权，从主体形态上表现为基地地表及其上下空间利用权，主要包括屋顶平台空间利用权和地下空间利用权，各种权利均有其特定的归属和利用关系。
[关键词]土地使用权建筑物区分所有权建筑物基地使用权附属基地使用权空间利用权
住宅小区主要由一定面积的土地和房屋及附属设施所构成。小区房屋有多层建筑和高层建筑，从权利形态上一般表现为区分所有权建筑物，即一幢建筑物区分为数人各拥有专有部分的专有权和对共有部分的共有权。小区住宅除建筑物和构筑物以外，还包括了支撑地上物的基础部分即土地。住宅小区的土地使用权是从国有土地所有权中分离出来的出现土地使用权，是具有独立性的用益物权。小区所有土地是用于建造建筑物和其他附着物的，可以把小区土地称为基地，按基地用途不同，分为建筑物基地和附属基地，小区的土地使用权称为基地使用权。小区土地使用权的特点是：从横向考察小区土地使用权表现为建筑物基地使用权和附属基地使用权，从纵向考察小区土地使用权为主体形态，是由基地地表及其上下空间利用权构成，主要表现为屋顶平台上的空间利用权和地下空间利用权。
一、建筑物基地使用权
住宅小区基地中的相当部分是用于直接建造住宅等建筑物的，这部分基地构成建筑物基地，其范围为建筑物空出部分垂直线以内的土地。建筑物与其基地不可分离，建筑物固着于基地之上，基地支撑地上物。房屋和土地这种实物上的不可分离，决定了其权利形态上的不可分离。在我国房地产立法上虽然是将房屋和土地各自作为独立的不动产，可以为不同权利主体所有，但同时对土地使用权和房屋所有权的关系上实行一体化原则，即这两个权利必须归属同一个主体，使非土地所有人的房屋所有权与土地使用权不可分离。因此在住宅小区内只要拥有房屋所有权，同时就取得了土地使用权。由于小区住宅建筑物的区分所有权形态是一幢建筑物为多个区分所有人所有，这就决定了建筑基地使用权应为整幢大楼全体区分所有人共有。每个区分所有人按其在大楼中专有部分（即套间房屋）的建筑面积，在整个大楼建筑面积中所占比例，即构成其对建筑物基地使用权拥有一定份额共有权。在每个区分所有人的房地产权证上，除应明确其房屋建筑面积（包括套内建筑面积和套外分摊的共有面积）外，还应当明示其享有的建筑物基地使用面积。
（转载自http://zw.nseac.coM科教作文网）
建筑物区分所有人享有的是建筑物基地使用权的共有权是按份共有，共有人按其份额享有权利、承担义务。由于共有人的份额都是抽象的而不是具体的，因此共有人对其份额不可能进行事实上的处分，即将其份额毁损、灭失，而只能作为法律上的处分，即将其份额分出或转让（注：王利明。物权法论〔M〕北京：
中国政法大学出版社，1998.336.）。但与一般共有规则不同的是：首先区分所有人在转让房屋所有权的同时，必须转让建筑物基地使用权的共有份额，而其他共有人不享有优先购买权，这是由建筑物区分所有权制度中的专有权的主导作用决定的；其次建筑物基地使用权的共有人不得请求将其共有份额分割出去。由于整个建筑物基地使用权的共有财产是归属大楼全体区分所有人的，因此对共有财产建筑物基地使用权的处分，只能取决于全体共有人的意志，各区分所有人对共有财产已形成利益共同体关系。
住宅小区的土地和房屋应受到物权法律规范和不动产行政法的调整和保护。从土地使用权人与土地所有权人签订的土地使用权出让合同设立的权利义务，到向规划行政部门申请取得的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，再到住宅小区开发建设竣工验收后，向房地产管理部门登记领取的房产所有证和土地使用权证，房屋所有权和包括建筑物基地使用权及附属基地使用权在内的土地使用权，已成为向社会公示的不动产物权，区分所有人获得的这种权利具有支配性和排他性的法律效力。如果小区内某大楼在土地使用权出让期限内，因为需要拆除重建，那么只有经过该大楼房屋所有权人和建筑物基地使用权人全体或绝对多数同意，否则任何部门不得实施重建行为。
