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我国住房抵押贷款提前还贷行为研究(1)

2017-08-10 03:18 摘要：随着我国住房分配货币化的展开，居民对住房抵押贷款的需求量迅速扩大，住房抵押贷款过程中也出现了许多问题，其中以提前还贷风险为核心问题。特别由于近几年在上海、广东、江苏等地均发生了大规模的提前还贷现象，给各商业银行带来较大的损失，影响了它们的正常经营活动，使得各商业银行开始重视这一现象，究其原因当然有我国特殊的背景，比如制度因素的变化、个人的理财偏好等原因，但本质还是住房抵押贷款业务发展到一个阶段的正常现象。本文对提前还贷风险的具体内容进行了一个系统而深入的探讨，提出了目前我国商业银行应对提前还贷风险的新思路。

关键词：住房抵押贷款；提前还贷行为；证券化

所谓提前还贷就是指借款人在某期偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，代写论文 主要包括对部分贷款余额的提前偿付(即部分早偿)和一次性清偿所有贷款余额(即完全早偿)。提前还贷作为借款人的一项期权，显然在不存在任何诸如罚款等约束条件的情况下对于借款人是十分有利的，而对于商业银行等金融信贷机构及住房抵押证券的投资者显然是不利的。本文结合我国实际情况分析了在没有进行住房抵押贷款证券化的条件下，提前还贷行为对一级抵押贷款市场的影响。
1 我国居民提前还贷行为的诱因分析
我国居民由于制度方面的限制，一般没有资格通过获得新的抵押贷款来偿还原来的抵押贷款，即具有锁住效应。所以，提前还贷行为的发生有其特殊性，受再融资动机的影响较小，主要是由非再融资动机所诱发的。
1．1 制度因素
我国目前大量发生的提前还贷现象与制度因素的变化有较大关系。例如，货币化分房政策使得居民可以获得一次性住房补贴，由于大部分购房者的投资意识较薄弱，常常将这样一笔资金用于提前还贷；住房公积金政策的改变使借款人每年一次可用公积金冲抵住房公积金贷款本金，从而具备了一定的提前还贷能力；而地方政策的变化如上海蓝印户口政策的停止实施也导致了大量的外地人提前还贷。
1．2 特有的理财观念
我国居民特有的理财观念也是诱发提前还贷的一个重要因素。在借款人手中有一定的积蓄时，一般倾向于先偿还贷款，然后才会考虑到进行其他投资或消费活动。
1．3 特殊的收入结构
我国大部分居民除了固定收人外，还存在较多的来自第二职业或投资活动等的非固定收人。代写毕业论文 银行在发放住房抵押贷款时，一般都只根据固定工资的某种比例来规定贷款额和每月还款额度。借款人的非固定收人会不断积累，而且在物价稳定时期工资的上涨部分也会累积起来，从而使提前还贷从经济方面有了可能性。
1．4 收入水平的大幅度提高
我国经济一直保持着较快的发展速度，个人的收人水平也普遍有了大幅度提高，从而使得一部分借款人在一段时期后有了一定收入积累，具备了提前还贷的能力。特别在投资机会较少且投资期望收益率较低的情况下，借款人倾向于提前偿还部分或全部贷款余额。
1．5 住房转手
随着我国住房交易市场的快速成长，房屋交易量不断增大。许多借款人为了满足其重新购置新房或就业迁移等需求，往往在还贷期内通过住房交易市场将个人住房出售，用获得的收入来提前偿还个人贷款。
1．6 利率调整的时滞性
中国人民银行规定，法定住房抵押贷款利率调整后，对各商业银行已经发放的住房抵押贷款的利率调整一般在第2年1月份再按新利率重新制定还款计划，因而利率调整存在一定的时滞性，对借款人不利，可能使借款人采取提前还贷行为。
1．7 对利率走势的预期
利率作为重要的经济杠杆，是调整宏观经济运行的重要手段。我国住房抵押贷款实行的是浮动利率，只要中国人民银行对贷款利率作出调整，借款人偿还的利息就会发生相应的变化。因而，浮动利率不仅能带来降息的好处，而且包括利率可能上升的风险。住房抵押贷款的期限一般在10年以上，对于时间跨度这么长的还款计划，借款人自然会考虑未来的利率走势，而且今后利率上升的可能性在逐渐增大。因此，借款人为了避免未来利率上升给自己带来的损失，倾向于提前偿还剩余抵押贷款余额。