完善城镇中低收入家庭住房保障体系的思考(2)
2017-09-14 02:33
导读：（2）住房保障标准的设立。在完善住房保障体系时，应结合当地的社会和经济发展状况，动态地解决好住房保障的标准划分问题。在住房保障的收入线划
（2）住房保障标准的设立。在完善住房保障体系时，应结合当地的社会和经济发展状况，动态地解决好住房保障的标准划分问题。在住房保障的收入线划分上，应采用三条标准线进行控制。这三条线分别是：城镇最低收入保障标准线；城镇最低工资标准线；城镇人均收入标准线。之所以利用这三条线进行控制，是因为城镇最低收入保障标准线是当地最低居民生活标准线（即维护生存需要的保证），这条线正好可以将户籍以及非户籍的最低收入人群划分出来。城镇最低工资标准线是城市供职人员低收入家庭的收入标准线，可以区分低收入与最低收入家庭。城镇人均收入标准线可以划分出中低收入家庭的范围。目前，由于缺乏客观有效的低收入核定标准，工作上程序模糊、监控不严、违规交易等，使廉租房住进了高收入者，很多经济适用住房落入了并不缺房而只着眼于升值赚钱的“房虫”手里。这不但违背了住房保障政策的初衷，给国家造成了经济损失，同时也制造了“黑色市场”，使违规投机者抢占了真正低收入者的住房资源。因此，政府当务之急是要完善管理监督机制，合理界定城镇低收入人群，对违规住房进行全面的清理整顿。而要解决这个问题，各地政府可根据当地城镇居民的实际收入水平，制定租购的标准。这个标准不仅要考虑租购者家庭年收入的多少，还要结合基层社区组织，对其日常生活进行摸底调查来综合评定，并实行动态管理（每年审核一次），在新闻媒体、所在单位、社区进行公示，以提高政府保障用房分配的透明度。对不符合廉租住房保障条件的，应当取消其资格，停发租赁住房补贴，收回廉租住房。同时，应建立经济适用住房退小换大机制，退出的小户型再用于解决最低收入家庭的住房问题，以此避免多头占房和分配不公的现象。 2．增加廉租房源，严格控制经济适用住房户型标准。近年来，不少城市进行大规模的城市建设和旧城改造，使大批平房和小户型旧楼房被列入拆迁范围内，城区内低价可供出租的房源逐年减少；采用货币化补偿又造成了部分低收入被拆迁户无力购买商品房，只有在市场中租房而居。低价住房需求急剧增加造成了廉租房的有效房源不足。一些大城市的住房租赁市场价格偏高，很多城镇最低收入者获得了廉租房配租资格后，经常找不到房子或无力租住，而政府也没有足够的财力新建足够的廉租住房供廉租家庭使用，这已成为政府廉租住房政策遭遇的最大瓶颈。尽管国家出台有关政策规定，要求各地每年应按照该城市建设商品住宅的一定比例来建设经济适用住房和廉租住房，但由于一些地方政府对住房保障政策贯彻执行不力，还有一些房地产开发商打着建设经济适用住房的幌子开发豪宅，致使经济适用住房和廉租住房的开发量大打折扣，其户型面积越来越大，建设标准越来越高，偏离了中低收入家庭的真实需求，也加重了政府的负担。因此，要想方设法增加廉租住房房源，严格控制经济适用住房户型标准。对于行政事业单位的闲置房、房改腾退房和直管公房清退房等都应纳入今后的廉租住房供应体系。同时，政府还可以出资向社会收购配套设施比较齐全、交通较为便捷、价格适中、小户型为主的二手住房和普通商品住房用来补充实物配租的廉租住房房源，以扩大廉租住房的供应量，缩短廉租住房的供应周期。为了使经济适用住房真正体现经济、适用，政府在审批开发建设经济适用住房时，必须严格按照《经济适用住房管理办法》的规定，中套户型面积控制在80平方米左右，小套户型面积控制在60平方米左右。 3．建立和完善中低收入者住房供应体系。对于中低收入者来说，保障他们的居住要求，政府责无旁贷。应该建立一个面向城镇中低收入者的完善的住房供应体系，这个供应体系包括：可售的经济适用住房；可租赁的经济适用住房（即供应低于市场租金的可租赁的经济适用住房，既买不起经济适用住房，也不符合廉租住房政策的城镇居民家庭可以租赁住房）；直管公房（充分利用现有直管公房资源，使直管公房作为廉租房的有效补充）；进城务工人员、流动人员家庭的租赁住房（建立务工人员、流动人员居住区，租金标准应低于市场租金）；覆盖城镇最低收入家庭的廉租住房。要将经济适用住房与廉租住房、中低价商品房、二手房的买卖与房屋租售结合起来，并配合相关的税费优惠、金融贷款制度来形成一个完整的、低成本、高效率的社会住房供应体系。 （二）充分运用市场和经济手段，实施住房保障体系 在推动住房建设、实施住房保障体系中，政府可通过行政手段和运用金融财税等经济手段进行调节，充分发挥各市场主体的作用来实现。一是可明确规定各房产开发项目由政府给予一定的低息或免息贷款和一定的税费优惠，承建一定比例的廉租房，建成后交由政府管理，按照政府核定的租金标准，租给低收入家庭居住。二是政府可以考虑在出让某商住地块时，规定中标的开发商提供相应面积的住房作为廉租住房来冲抵土地出让金，或由开发商提供其他地块上空置的中小套户型商品房作为廉租住房来冲抵土地出让金。三是加大对房地产开发商的支持力度。通过采取一系列的优惠政策，鼓励房地产开发商出租低价商品住房（包括房地产开发商投资购买的低价商品住房），其开发期间申请的建设贷款（出租住房部分）可转为流动资金贷款，适当延长贷款期限，也可以建设项目作抵押向银行申请开发贷款，以加大对从事租赁业务的房地产开发商的金融支持力度。[4]四是可以将政府建设廉租住房的资金贷给开发商建造廉租住房，并由其负责按规定经营。在经济适用住房建设中，可以将政府划拨用地与市场地价差额转为政府免息贷款，在开发商卖房时，将贷款转移到符合条件的经济适用住房购买者身上，买房者在出售房屋时，须偿还贷款。这样既可以使建设经济适用住房的地价优惠量化，增加公共投资效益，又可以使申请者理性购房，减少申请人数量，还可以使经济适用住房与商品房价格并轨，有利于建立一体化的房地产市场。 （三）扩大住房公积金参与面，充分发挥住房公积金的住房互助功能 为推动住房制度改革和建立住房保障体系，国务院于1999年颁布实施《住房公积金管理条例》。建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储蓄的建立和积累，发挥资金互助功能，解决广大中低收入职工的住房问题。[5]然而，由于地方政府执行力度不够，政策措施不配套，住房公积金的覆盖面狭窄，加上目前大量下岗职工、外资企业、私营企业雇员等中低收入职工，由于就业状况而未建立或虽已建立住房公积金制度却也不缴存住房公积金，这部分职工缺少应有的住房消费资金积累，同时也失去了申请住房公积金贷款的基本条件，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。[6]同时，由于住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用，这就导致了有的地区有资金贷不出去，有的地区贷得出去却没有资金的局面，从而使住房公积金制度的政策优越性和互助性特点未得到充分体现，削弱了其积极作用。因此，要加大《住房公积金管理条例》的宣传力度和执法力度，扩大住房公积金的参与面，强制广大城镇职工、进城务工人员参与住房公积金的缴存，使中低收入职工享受到政策的优惠。建立政策性住房金融机构，实现住房公积金在全国范围的调配使用，充分发挥住房公积金的互助功能。
