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房地产企业融资题目研究

2017-10-22 03:47 内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存题目，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等题目进行了具体的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。　　关键词：房地产 融资 多元化
　　
　　为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，进步国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资题目已经成为房地产企业确当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
　　
　　房地产企业融资现状
　　
　　
　　图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资参与我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各贸易银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。
　　
　　根据央行刚发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，很多房地产企业在国家宏观调控政策眼前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
　　
　　房地产企业融资面临的题目
　　
　　贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发活动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的活动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性活动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为贸易银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。
　　直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。贸易银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～ 95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不公道。
　　各种融资方式具有局限性。贸易银行进步了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不答应存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。