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土地使用权抵押贷款风险及其防范(2)

2017-10-25 02:54
　　以企业分支机构的名义办理抵押登记。企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。没有征得授权的分支机构，在发生赔偿时，由分支机构承担。
　　抵押权人为非金融机构的风险。抵押权为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续，提交批准文件。但实践中，从事贷款的机构已经突破了这一政策规定，很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务，抵押登记机关由于政府压力等各种原因，也进行了登记。
　　（四）土地使用权价值变化风险
　　土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。
　　市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据，变现的过程难免有土地价格的波动。固然土地是一种不能再生的资源，假如没有较大的经济波动，其稀缺性决定长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。土地价值和土地市场价格趋向和远景存在不确定性，给融资带来一定的开发风险。
　
　　（五）抵押物瑕疵
　　1.权利性瑕疵。主要包括以下内容：
　　国有土地使用权取得或抵押权设定瑕疵。一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。如从开发区管委会受让的国有土地使用权，因该管委会不属于法定的土地治理部分，无权处分（转让）国有土地使用权。以该土地使用权抵押的，抵押无效。二是抵押土地是储备土地。储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押，用途界定存在难度，很多地方在土地用途栏填写“储备土地”，违反了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定，而评估时多以规划用途为准，这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的题目，影响了土地抵押权的实现。
　　权利限定性瑕疵。一是土地没有达到开发强度。以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押，主要是指以出让方式取得国有土地使用权的，转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上，其土地使用权出让合同无效，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的，该抵押无效。三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失了完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能作为抵押物。四是划拨土地使用权抵押。划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。五是土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁，假如处分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。 　　使用权不明或存在争议瑕疵。《物权法》第184条规定，“所有权、使用权不明或有争议财产的财产”，假如土地权利不明确，将其抵押，不仅会损害土地权利人利益，也造成社会的不稳定。
　　2.其它瑕疵。例如，土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。原收购的地块本身是劣质土地，地块的转让或出让都比较困难，有可能长期无法变现，这会给土地储备机构造成还贷压力，给银行带来风险。
　　（六）登记不规范风险
　　抵押登记内容不正当、不规范。尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据，对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求，但目前在土地证的填写和登记资料的预备上，有的地方随意性强、填写不规范，给抵押权的设立和实现带来了风险。