谨防房地产泡沫酿致金融风险(2)
2017-11-17 06:04
导读：在正常的市场经济体系下，价格由供给与需求共同决定，当供给过大时，产品互相竞争，供给曲线右移，使得价格下降，在新的均衡点形成均衡价格。而当
在正常的市场经济体系下，价格由供给与需求共同决定，当供给过大时，产品互相竞争，供给曲线右移，使得价格下降，在新的均衡点形成均衡价格。而当需求过大时，需求曲线右移，使得价格上升，形成一个较高的均衡价格。故在市场机制下，供给过大则导致价格下跌，从而抑制供给。需求过大则导致价格上升，从而抑制需求。而房地产市场是一个垄断竞争市场，从长期来看，由于土地资源的有限性，房地产商品的供给是具有十分强的刚性的。这样在市场的供需关系中，本来由供给和需求共同决定的价格，由于刚性的供给而使得其最终由需求单方来决定，如下图所示。
由此，需求一旦增加，则必然导致价格直接上升。同时，房地产需求中既有消费性需求，也有投资性需求，甚或投机性需求，人们对房产的长期预期是上升的，如果在某个节点上，股票等其他资产效益不好而房产被大多数人追捧时，在消费性固定，投资性暴增的情况下，商品房又不可在短期内增加，房产价格就会上升。本来在价格上升时，应当对需求有很大的抑制作用。但是由于投资性及投机性需求的存在，价格的上升使得房产增值，投资者和投机者获利，促使他们对市场的预期进一步看好，或是使得更多的人对房地产市场预期看好，从而吸引更多的资金进入房地产市场，需求进一步上升，价格就进一步上升。这样就进入一个房价节节攀升的循环当中，这就是房地产市场中，投资或投机导致的奇怪的市场机制。
房地产作为国民经济的支柱产业之一，其迅速发展的背后，必然有银行信贷的全面介入和大幅扩张，这也使得房地产业成为泡沫经济的主要载体，泡沫破裂后，房地产市场跳水会造成银行的呆账、坏账，从而使得银行资金断链，进而]变为金融危机，对国民经济造成严重的破坏。 二、我国房地产失控导致金融隐患
（科教论文网 lw.NsEac.com编辑整理） 中国的房地产市场起步虽晚，但发展势头过猛。经济本来脆弱，加之市场混乱，带有畸形的特征，它所掩盖的金融风险会更大。大体上说，我国房地产业是经历了一个由20世纪80年代起步、90年代渐进、进入21世纪后突进的过程。头十几年基本上是平稳的，近五六年，简直就像洪水漫滩，大大超过预想的速度。近年来，各相关主管部门对房地产行业的调控就一直接连不断。但是房产市场的走向总是与宏观调控的目的背道而驰。如2003年的12ｌ号文件、2005年的“国八条”以及2006年的“国六条”。一些房地产开发商漠视政府法规，公开发表与政府对抗的言论，拒绝公布建房成本。在有些地方结成垄断价格联盟，联合抬高房价，使许多地方的房价不降反升，两个70％得不到执行，并用其他手法继续圈占土地。
如上所述，房地产业与金融业休戚相关。伴随着房地产失控的是金融隐患。当前房地产金融风险集中表现为：
一是房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫。20０0年到2005年住宅房价增长了32．2％，2004年高达9．4％、2005年高达8．4％。由于土地资源具有耗竭性的特点，人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求也会不断增加，房地产的价格在长期内具有上升的趋势。但是房地产的价格应该与消费者当时的收入相一致。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶ｌ，美国的比例是3∶ｌ，日本是4∶1。而在中国，这一比例大约在10－15∶1。按照法国标准推算，北京的最低工资是580元/月，其房产价格最高应为2134元/平方米。事实上，北京的商品房房价远远超过这个数字，普通商品房的价格都达每平方米8００0多元，高者远逾万元。即使在中央出台了“国六条”及配套细则“国十五条”，从土地供应、银行信贷等方面对房地产进行调控，不少地方的房价不仅没有能应声回落，反而呈现出“逆调整”持续上涨的态势。房价的逆向表现，导致消费者产生房价还要上涨的预期心态，增加了市场的恐慌心理，从而进一步推动了房价的上涨。目前我国已有明显的泡沫经济的某些征兆，空置率达40．8％，而局部地区（如上海、北京、广州、天津、深圳等地）房价却继续上涨，已显示出经济泡沫的症候，并往中西部蔓延。
