综适用地价格怎样评估(2)
2017-11-25 03:05
导读：合算法 合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的贸易
合算法 合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的贸易办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综适用地，出让年限同一定为50年。 例2 ：政府预备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域贸易用地基准地价为900 元平方米，居住用地基准地价为600 元／平方米，仓储用地基准地价参照用地，为400 元／平方米。计算过程如下： 计算仓储用地、贸易用地和居住用地在总用地中所占的比例 总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000 （平方米）；容积率＝11000 ／2000＝5.5 ； R 仓储＝1000／11000 ＝0.091 ；R 贸易＝3000／11000 ＝0.273 ；R 居住＝7000／11000 ＝0.636 计算仓储用地、贸易用地和居住用地的年期修正系数 假设仓储、居住用地的土地还原利率为8 ％，贸易用地土地还原利率为10％。 K 仓储＝1 K 贸易＝{1－[1／（1 ＋10％）50]}／{1－[1／（1 ＋10％）40]}＝1.014 K 居住＝{1－[1／（1 ＋8 ％）50]}／{1－[1／（1 ＋8 ％）70]}＝0.983 计算综适用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，当容积率大于3 时，仓储用地不考虑容积率修正；贸易用地容积率修正系数为2 ；居住用地容积率修正系数为1.6. 综合地价＝400 ×1 ×1 ×0.091 ＋900 ×1.01388312×2 ×0.273 ＋600×0.98317624×1.6 ×0.636 ＝1134.91 （元／平方米）
估价结果 土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91 元／平方米；土地总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综适用地使用年限50年） 综上所述，分算法与合算法不仅可以于国土部分出让底价的评估，也可用于综适用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。 需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综适用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，市场上其他类似宗地
