综适用地价格怎样评估
2017-11-25 03:05
导读：金融论文毕业论文，综适用地价格怎样评估论文模板，格式要求，科教论文网免费提供指导材料：
土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯
土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。 由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期看从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。 用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部分出让土地使用权带来了一些。 一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；用地50年；、、文化、卫生、用地50年；贸易、、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，假如整宗地按综适用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑本钱和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的屋子比别人少用20年。因此，假如在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综适用地，将使很多人难以接受。 另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综适用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，尽大多数地方都回避了这个题目，基本上只确定了贸易、居住、产业三类用地的基准地价。并且，北京的综适用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有贸易又有普通住宅的情况。这样，国土资源部分在核定综适用地的出让价格时，没有同一的基准地价可供。笔者以为，综适用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
分算法 分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。 具体是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出贸易、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 例1 ：政府预备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类贸易用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12 ，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，贸易建筑面积为4500平方米。该区域贸易用地基准地价为900 元／平方米，居住用地基准地价600 元／平方米。过程如下： 计算贸易用地和居住用地的分摊面积 根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5. 总建筑面积＝20000 ×1.5 ＝30000 （平方米） 贸易用地分摊土地面积＝（4500／30000 ）×20000 ＝3000（平方米） 居住用地分摊土地面积＝[ （30000-4500）／30000]×20000 ＝17000 （平方米） 计算贸易用地和居住用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，贸易用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5 时，贸易用地容积率修正系数为1.3 ，居住用地容积率修正系数为1.1. 贸易用地总价＝900 ×1.3 ×3000＝351 （万元） 居住用地总价＝600 ×1.1 ×17000 ＝1122（万元）
估价结果 贸易用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900 元／平方米；土地总价：351 万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积：17000 平方米；土地单价：600 元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：贸易用地使用年限40年，居住用地使用年限70年） 或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出贸易、住宅等用地的价格，再折算成综适用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 同上例，先出贸易用地总价351 万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000 平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000 ＝736.5 （元／平方米），估价结果为： 土地有效面积：20000 平方米；土地单价：736.5 元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：贸易用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000 平方米）
