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房地产企业营销渠道选择的影响因素分析(1)(2)

2015-06-22 01:00
导读:4、房地产渠道与产品 在现实生活中,识别产品本身的复杂性以及与渠道的良好适应性,对于企业选择渠道至关重要。 因此,房地产分销渠道的选择必须考虑产
 4、房地产渠道与产品  在现实生活中,识别产品本身的复杂性以及与渠道的良好适应性,对于企业选择渠道至关重要。  因此,房地产分销渠道的选择必须考虑产品的特性。  4.1产品识别  房地产属于低识别度产品。这类产品没有解释是很难了解的,通常需要专业化的服务,特别是要有经过练习的专业人士参与销售过程。这类产品需要直销,或者有附加值的贸易伙伴,它们很少通过大规模市场分销渠道销售。  4.2服务要求  产品服务性越强,渠道越短,而服务性差的产品则需要长的渠道。房地产属于服务性强的产品,需要提供专业性的服务,因此适合采用短渠道结构。  4.3客户购买风险  房地产属于高风险产品,需要直接销售队伍、有附加值的伙伴或是小规模的分销商群体,需要一个有知识的经过培训的人参与销售过程解释这种风险,帮助客户明白如何克服风险事件。  4.4产品的生命周期  产品处于生命周期的不同阶段对房地产渠道选择有本质的影响:在导进期,房地产销售量较小,增长缓慢。产品在引进期需要很高的客户教育,一个直接销售队伍或有附加值的贸易伙伴是必须的。在成长阶段,随着市场增长迅速,开发商需要扩大规模,渠道结构也会随之调整,这时分销商进进,并且数目可能会逐渐增加,从独家代理转为多家代理制,竞争开始变得激烈,渠道呈网状结构,各种渠道开始相互冲击。在成熟期,利润开始下降,在高本钱渠道中的产品支持能力受到了影响。市场竞争很激烈,只有最有效率的、最有规模的分销商才能生存下来,分销商的数目也不会很多。在此阶段的关键措施是精简渠道成员和集中精力支持有能力的伙伴。另一个措施是继续在多样化的渠道中销售产品。在衰退期,利润和销售量都在下降,产品对渠道成员的吸引力日益下降。假如没有得到持续地渠道支持,产品很轻易退出市场。 5、渠道与沟通  来自销售渠道的信息,是房地产开发企业的指南。没有了这些信息,开发商就无法制定正确的渠道战略。开发商应留意收集信息,加强与经销商、消费者及其他相关主体的信息沟通。  5.1收集与销售有关的一切信息  (1)宏观信息。政府的经济管制、优惠政策、法律措施、经济周期性变化、消费特点及趋势、科学技术、行业现状、发展趋势和市场结构。  (2)竞争对手信息。渠道战略、市场开发能力、市场份额、资金、职员、上风、劣势及目标市场定位。  (3)客户信息。销售能力、忠诚度、信用度、渠道贡献、合作诚意和需求等。  (4)公司信息。渠道现状、营销政策、产品着名度、营销资源、市场份额、市场机会和市场威胁等。  5.2房地产企业应把握信息沟通的方式或途径  (1)内部报告制度。公司产品开发部分、人事治理部分、销售部分和财务治理部分等都有责任提供本部分运作信息,形成内部报告制度。  (2)客户数据库。客户数据库是近几年在国外大型企业中刚刚出现的客户资料保存形式。运用现代计算机技术发展成果建立客户数据库,具有在客户信息存储内容、规模和查询使用等方面的强大功能。  (3)销售代表的例行巡视和造访。很多开发商都设有销售代表职位,承担区域市场经销商治理、市场助销等项职责。销售代表是公司在区域市场的代言人,负责向客户传达公司营销政策;同时,定期将市场开发情况、竞争情况报告给公司。  (4)渠道成员会议。会议是房地产公司与客户正式会晤的方式,通过定期或不定期会议,公司与客户应进行有效的沟通。  (5)互联网络。房地产企业内部网络的建立可以促进渠道成员之间的快捷沟通,使企业的渠道政策有效地传输给渠道成员,进步渠道整体运作的效率。经销商、代理商、各网点的销售情报、竞争情报、需求和建议等也可上溯到企业,便于企业做出正确的决策。  (6)公司简报。房地产公司简报作为渠道信息治理的得力工具,房地产公司应及时将简报送给公司的经销商及重要客户,并将他们的意见反馈给决策层。  
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