房地产企业发展趋势分析(1)(2)
2016-06-19 01:03
导读：2 、房地产企业现状和题目 2.1 我国房地产市场现状及展看 经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化低级阶段，基本上完成了市场化进程。现
2 、房地产企业现状和题目 2.1 我国房地产市场现状及展看 经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化低级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征： 从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金本钱因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大进步，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进进本钱大增（四是房地产项目的销售速度减慢，固然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销本钱上升，客户服务本钱亦呈上升趋势，营销本钱使项目利润更趋降低。 从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供给的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必须品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供给日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求往决定。但消费者在如此有利的市场中也并非尽对的赢家，还是要承担进进市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，由于改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。假如各种资金都为追求利润而盲目进进市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的公道限量及所能承受的公道速度，房地产市场就会产生）泡沫。 从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍进步及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大进步，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练把握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同上风的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。 2.2 我国房地产企业发展现状 房地产企业数目多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，固然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，很多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。 房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投进、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，均匀注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数目多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，均匀每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。 房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的题目，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上，有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务本钱，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。 房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进进壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌进房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等题目时有发生。这不仅侵犯了消费者的正当权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。 作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清楚，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件实在也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多题目，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府治理部分都需要对这些题目及其未来发展趋势有一定的把握。 我国房地产企业治理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的治理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人治理、经验治理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业团体的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数目有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化治理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的治理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的治理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的治理模式，能人也会无用武之地；有了好的治理模式，能人离往，企业会受振动，但不会受重伤。 房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代团体购买成为市场交易的主流，以及中国加进世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中很多题目都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。 2.3 我国房地产企业发展中面临的题目 2.3.1 企业的所有制性质题目 尽管国内学者对于国有企业题目的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业题目进行系统深进的研究。实际上，产业国企中的题目和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不公道、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。 房地产国企退出房地产业的速度较之产业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了尽大多数；随着改革的深进和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数目巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，假如加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上实在与房地产国有企业类似，即产权不清楚，企业与政府的边界模糊，此外，其数目在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制题目给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加明显了。 2.3.2 企业发展中的规模题目 目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。占有关的统计资料显示，全国房地产企业均匀净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业团体，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产企业均匀每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5％。 然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投进、高回报、高风险的特性，以及房地产企业属于资金密集型。治理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的进进门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产企业或房企团体是市场舞台的主角，占据市场的尽大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁山河。与国际经验相比，大陆房地产业进进门槛过低、房地产企业规模过小等题目亟待改进。 2.3.3 房地产企业的效益题目 从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收进”、“商品房屋销售收进”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“均匀利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收进”得到房地产“行业均匀利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产企业经营利润和行业均匀利润率都迅速下降，1996年行业均匀利润率仅为0.91％，1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业均匀利润率为-1.16％；2000年才开始“扭亏”为1.62%. 此外，早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下，非公职员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在，其利润水平局限在一定范围，还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发经营业步进了一个迅猛增长的时期。可以说，开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场（包括由开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”，开发商由此也大量进进中国富豪排名榜的前列。目前，从利润获得的轻易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中心宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的，但对广大的住房消费者而言尽对不是一个好消息。由于一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的逾额利润，成了整个社会不得不负担的沉重本钱。 根据我们的研究，在英美等发达市场经济国家，房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成，一类是房地产生产建设企业，这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的产业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能，是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业，由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业治理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家，房地产开发企业都是建筑企业，建筑业由于其生产率上升快、收进弹性高、产业关联性强等特性，成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末***同道到欧美访问时所看到的现象，他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。 可见，现阶段中国房地产开发企业根本不是一种公道的企业模式，一些部分或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。由于，这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收进弹性和产业关联等技术经济特性，也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到，这种不做任何物质劳动的部分反过来成了供给住房的主体，而那些真正造屋子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域，假如我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个贸易模式，只要汽车开发商想法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，成为消费者得到汽车的唯一提供商，汽车制造厂反而失往了直接面对汽车消费者的机会。房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判定的耐用消费品，假如让一个中间商终极负责消费者的住房权益，而真正的房屋生产者则完全允从于中间商，消费者和开发商之间在制度上缺乏一个公道的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例，作为贸易信用的一种形式，预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而，房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节，而不是交给房屋的真正生产者呢？在我国，房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”，属于房屋生产者的上游，消费者有什么理由把预支款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？而且从实质的意义上，消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者，开发商不过是代理消费者开发的一个服务商，有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款，并借此牟取暴利呢？消费者把预售款交给了开发商，开发商在支付了延期交付的土地出让金之后，在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业，其余的部分就成了他们的逾额利润；而且开发商支付给建筑企业的工程用度越少，它们获得的逾额利润就越多。所以公道的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制，建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度，并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
