房地产企业发展趋势分析(1)(3)
2016-06-19 01:03
导读：3、 房地产企业发展趋势分析 3.1 企业应该逐步走向民营化 现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶
3、 房地产企业发展趋势分析 3.1 企业应该逐步走向民营化 现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外，房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，由于政府的职能是经营“公共物品”，在住房题目上主要活跃于住房的“
社会保障”领域。政府在这一题目上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建团体一家房地产国企榜上有名。 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了很多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的治理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留题目等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。 3.2 努力实现法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点，加进世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而假如套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不公道制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部治理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业治理都将进一步向制度化方向发展。 随着我国近年来房地产业的发展，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格式。房地产企业只有坚持以市场为导向，为客户提供更高品质的产品和更优质的服务，不断满足客户的需求，才能被市场所接受，才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则，投进开发的大量资金不能及时回收，不但无法实现利润，而且会造成企业运作资金紧难，甚至危及企业的生存和发展。因此，房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。 随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前，作为房地产企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深进分析和正确判定，选择合适的细分市场进进，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如，东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场，近年来，在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目，均地处市中心黄金地段，高层公寓，豪华配置，满足了这一细分市场客户的需求，固然价格不菲，但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争上风，形成了企业产品自身的特色。 科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的正确与否，直接关系到项目的成败。在项目投资决策前，应投进足够的人力和财力，做好充分的案前工作，比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案，为企业决策提供科学的依据，而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程，现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度，通过集体讨论和辩论来评估项目，决策投资。 改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步，但是假如按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的治理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业治理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。 3.3 房地产企业需要实现团体化规模化经营 未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。团体化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。实在，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。 企业团体化经营已成为
世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步，生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合，集中使用生产资料和资金，采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出：90年代及至21世纪的经济格式是“团体对团体的竞争”，是“大型企业团体进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展，与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合进步了生产力，增强了竞争力。由此可见团体化经营有利于生产要素的公道组合，使资源得到优化配置和公道利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。企业团体化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有很多企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。我国加进WTO后，一大批实力雄厚、治理和技术先进的国际资本团体将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，企业要在竞争中生存和发展，实行企业团体化经营是唯—的出路。这样，会有利于财力资源的集中使用，少花钱多办事，进步资金利用率；有利于充分利用物力资源，可以公道调配使用设备，物尽其用；有利于改善企业形象，进步着名度，增强资信度；有利于多元化经营，分担风险，降低本钱，增加效益。总之，可使企业转变经营观念和方式，扩大规模，进步质量，形成规模经济，在市场上占据应有的地位。 企业团体化经营是具有重大意义的战略抉择。党中心在“十年规划和八五计划”中，明确提出要“积极发展企业团体”。党的十六大报告指出：“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导，发展具有国际竞争力的至公司大企业团体。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行团体化的加速器。使企业增加了实行团体经营的紧迫感。实行企业团体化，有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控，减少盲目性而产生的损失，增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间，使企业能够走出省界，跨出国门，进进国际市场，取得更大的经济效益。 企业团体化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是低级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空缺领域。由于房地产具有较长的经济寿命，服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值，因此，不论是国民收进还是
就业方面，这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺，正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能捉住机遇，提供高水平服务并迅速占领市场，就会获得“先发”上风，取得巨大收益。因此，在实行团体化经营时，切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空缺，促进房地产业的全面发展。 目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性，对企业战略的研究也仅限于学院派，而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个明显趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一单生意的本钱和收益，而要将之放进企业的长远发展战略中往考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且，未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”，而必须充分发挥企业治理层以及企业外脑的集体聪明，形成明确而合乎实际的公司发展战略。 规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投进大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准进程度将不断进步，只有那些具备雄厚的资金实力、明显的品牌上风、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模上风、走团体化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。目前，我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业，正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、团体化的步伐。 3.4 在产品同质化趋势下争取服务的差别化 由于我们长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化……。然而假如认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势；从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发商假如事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。 市场化的运作要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业，首先要清楚市场上要什么，本企业能做什么，然后再往研究怎么做。近年来，上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支新气力，他们的成功，正是由于民企机制灵活，贴近市场，捉住了近年来中低档商品住宅的市场机遇，使企业得到了超常规的发展。目前，房地产企业越来越重视市场化的运作，很多企业成立专门的部分，负责项目定位和产品研发，由企业的设计职员、营销职员共同协作，力求开发出适销对路的产品。 首先，追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节，是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌，就要充分发挥建筑设计专业技术作用，走差异化的生存道路，使前期的开发设计独树一帜，用全新的思维方式不平常的设计理念和守正出奇的超人表现，以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争上风的能力，使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。 其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征，是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求，房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年景古董，具有观赏与增值的潜能。 此外，销售策划要具有鲜明特色。开发商必须留意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。此外，重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时，规范到位、体贴进微的物业治理，不仅可以提升开发商形象，甚至可以使物业升值。 3.5 行业发展追求专业化和品牌化 目前，我国很多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业治理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。形成这种“ 全能开发商”的原因有：一是由于与房地产相关的每一项业务都是有利可图的，所以开发商不愿意让别人往做；二是房地产业专业分工不够，相关业务还没有形成产业化，没有本钱上风，产品价格较高，所以开发商宁愿自己往做。结果造成企业内部治理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降，通常是一年、两年一个开发周期过往后，很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度，这种“ 全能型开发商”缺乏竞争力，不利于发挥自己的上风，随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前，我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期，这是大势所趋。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的，有时还变得很快，开发企业假如事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争上风，将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要题目。 专业化的治理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的治理人才，提升企业及项目的治理水平，进步效率，降低本钱，以获得更多的利润。加和WT0以后，随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进进微利时代，企业只有具备较高的项目本钱治理水平，使开发本钱低于行业均匀水平，才能在竞争中获得上风。因此，房地产企业必须充分重视投资治理工作，尽早培养出一批专业化的投资治理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场，又具备财务分析、投资治理及相关法律知识的复合型治理人才。 品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、治理水同等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买屋子需要全面考虑有关住房的所有因素，而且各因素的权重相差未几，于是只好一个项目一个项目往“踩盘”，交易用度很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据上风并获得巨大的逾额利润。 品牌是一个企业的实力、产品质量、治理水同等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出很多。房地产商品于其自身的特点，一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现，房地产产品本身的质量是否有保障，今后小区物业的治理水平如何等方面有非常具体的了解，这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来进步消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力，才能塑造出自己的品牌。 战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，不能仅仅核算这一单个项目的本钱和收益，而要将之放于企业的长远发展战略中往考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且，企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功，而必须充分发挥企业治理层以及企业外部咨询机构的集体聪明，形成明确且合乎实际的企业发展战略。 随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的进步，房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投进，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以正确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的
系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，终极形成企业自身的品牌和形象。例如，万科地产的“万科城市花园”品牌，北京万通团体的“新新家园”品牌，广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌，等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有了目前的市场着名度和品牌形象。 企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先，着名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘，利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目，由于服务品牌的建立，不但销售火暴，而且，售价也比周边楼盘每平方米高出700－1000元。其次，着名企业在某一地段的投资开发，会带动其它企业在周边跟风投资，从而形成新的热门，提升了区域价值，终极提升了自身楼盘的价值，扩大了利润空间。最后，着名度高的房产开发企业更轻易获得银行的金融支持，更轻易找到合作伙伴。特别是加进WTO以后，大量境外投资会进进国内房地产市场，而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑，一部分境外投资会采用合作开发或项目治理的模式，而国内着名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达团体由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内二十几个大中城市开发建造大型贸易设施及住宅小区。 越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。 3.6 房地产企业趋向网络化信息化 房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化治理的能力，企业必须通过利用网络化治理的上风，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略"，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。 中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究以为：专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化，不断进步自己的竞争力，才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展，就必须以制度代替模式，加强企业创新能力，不断超越自我，才能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现，同时企业的经营发展离不开品牌。百强企业都十分注重品牌价值，上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场，创造性地提出"声誉缘于面、服务夸大线、效益出于点"的运作思路，在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业熟悉到这个趋势，留意吸收专业化人才，加强员工专业教育，培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化治理的能力，企业必须通过利用网络化治理的上风，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略"，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。 3.7 房地产企业将日趋与金融业实现融合 在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进进，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速进步金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前 消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。 当房地产企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因此，房地产企业在做强的同时，也希看能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业，企业发展到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市，进进资本市场是必由之路。房地产企业进进资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道。而且，可以降低企业的资产负债率，使企业经营更加稳健。在香港，大地产公司的资产负债率一般不超过30％，而目前国内大部分房地产企业的资产负债率均匀在85％以上。由此可见，资本运作对于房地产企业将会越来越重要。 房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式，而是有更广泛的资本运作方式。例如，大型房地产企业可以在资本市场上收购、吞并其它房地产企业，或是投资参股优质房地产企业，或是与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自上风，形成双赢局面。随着我国加进WT0，相关政策逐步放开，房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而牢固的资金链，为企业的高速发展提供更加强劲的动力。 此外，房地产企业的发展，不仅需要雄厚的资金实力作为后盾，而且，更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前，很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设，想尽办法留住企业内的业务主干，并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才，建筑人才高地、为企业的发展储备能量。 房地产企业在进好人才的同时，还应学会用好人才。因此，房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制，进步员工的积极性和责任感；营造良好的企业文化，加强团队建设，为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围，增强企业的凝聚力和向心力；重视员工的职前
培训和在职培训，鼓励员工不断创新，争创学习型企业，以适应行业的发展和竞争的需要。 目前，国内房地产企业的组织架构，主要分为两种形式：一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部分，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工 作，每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强，项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业职员，独立运作，由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱，项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点，因此，有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构，但也带来了多头治理、效率低下、职员配置增加等一系列题目。 “进世”后，外资进军国内房地产市场，一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营，另一种是以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资，尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇，哪家企业的治理机制与国际接轨，他们在吸引外资合作方面就占有上风。 因此，房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设，投资决策层面与经营治理层面的分离，作为企业所有者，敢于聘用职业经理人负责公司的经营，并充分放权，依靠建立完善的治理制度和监视机制，来约束各级治理职员，企业靠制度化、程序化运转，而不是靠一个人在运作，这样，才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。 同时，企业应学习国外先进的治理理念，逐步建立扁平化的组织结构，减少治理层次，增强企业内部沟通渠道的畅通，进步组织运作效率，增强各类决策的可靠性。比如，项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式，就是一种探索，使公司高层治理职员与普通的基层业务职员有机会充分沟通，交换意见，为决策的正确性、科学性提供了保障。 我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资尽对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依靠程度很大。 我国房地产金融制度创新确当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数目大、积存时间长、变现难,因此经 营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部分的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。 房地产企业为了实现组织机构的精简，扁平化的治理，进步效率，应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细，今后房地产企业应将更多的人力、财力，放在投资策划、治理等方面；将部分业务外包给专业公司打理，不仅能使其更加专业化操纵，而且可以有效地降低本钱，规避风险。例如，目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业治理等工作发包出往。今后，房地产开发过程中的项目治理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样，不仅使房地产企业的组织机构得以精简，治理效率大幅度进步，而且，各外包项目由专业公司承担，更加专业化，效率和效益皆会进步。房地产企业会选择合适的各类专业公司，发挥各自上风，强强联手，形成战略伙伴同盟，保证项目顺利完成，使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，也直接影响着融资本钱的大小。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的题目，也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
