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对中小型房地产企业的风险思考

2016-10-16 01:18 [摘要] 房地产投资是一种综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同时也是一种高投资、高收益、高风险的投资活动。随着我国市场经济的逐步完善，很多中小型房地产企业也得到了迅速发展。本文着重分析了中小型房地产企业面临的主要风险，并提出了进行风险防范的措施。
　　[关键词] 中小型房地产 风险 防范
　　
　　随着我国经济体制改革的不断深进，以中小型为主的房地产企业在全国各地不断涌现。它们在增加就业机会、技术创新、活跃市场，以及促进经济增长中发挥着巨大的作用。然而中小型房地产由于自身规模的限制，受风险影响程度大。因此，有针对性地对其投资风险进行防范，对中小型房地产企业的长期平稳发展至关重要。
　　一、中小型房地产企业面临的主要风险
　　中小型房地产企业具有市场化水平高，经营机制比较灵活；资产不大，活动资金不充足；银行负债少，但信誉低，融资能力有限等特征。其面临的风险较多，对房地产开发的影响程度各不相同:
　　1.内部风险。内部风险是受到企业自身因素影响而使房地产投资不能达到预期收益的风险。主要是投资者的主观风险。如房地产投资者个人知识结构欠缺、对房地产投资和开发理论和基本知识缺乏全面了解，实践经验不足；在综合分析能力、应变能力、决策能力、创新能力等方面欠缺；在价值取向、敬业精神、道德品质及为人处事等方面欠缺，而带来的主观上猜测错误或治理不善造成的资本流失。
　　2.政治风险。政治风险是政策变化给房地产开发商带来不同形式的经济损失或机会，主要有：
　　(1)土地使用制度改革风险。土地使用制度改革会对房地产项目的价值产生影响，假如使这种价值降低，房地产项目开发者就会蒙受损失。比如土地使用年限的减少、补偿用度的增加。土地使用制度改革风险还体现在政府改变使用土地的一些具体政策上，如土地用途、土地使用付款方式、付款时间、建筑密度等规定的变动，从而带来损失。

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　　(2)环保政策变化风险。假如政府为了加强环境保护，制定和改变一系列环保政策，对房地产项目都会产生较大的影响。当环保政策发生变化时，有些房地产项目将因此而迁移或改建或增加环保功能以符合新的环保政策，这一切都将增加经营和建筑本钱，而从政府那里得到的补偿将是非常有限的。
　　(3)金融政策变化风险。政府改变金融政策如利率调整等会对整个房地产市场产生很大的影响，一般房地产项目开发者都会因此面临赚取利润的机会或亏损的风险。
　　(4)审批手续变化风险。审批过程风险是指由于各种审批过程拖延或发生其他情况而导致建设期限延长、交易期延长、交易活动减少等行为给房地产开发商带来损失。
　　3.融资风险。我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着一系列紧缩政策的出台，国内房地产开发“门槛”进步，银行贷款难度加大，终极导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对中小型房地产企业无疑是雪上加霜。具体表现为贷款难的风险。由于我国中小型房地产企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等观点的影响，使得这些企业在办贷款时招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。