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我国物业治理面临的困境及对策(1)

2015-01-29 01:04 内容摘要:目前,物业治理在我国取得了一定的成绩,但也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业治理的方方面面,物业治理公司应认真分析这些困难产生的深层原因,努力找出适合我国物业治理发展的新路子,摆脱困境。
关键词:物业治理 困难 发展对策

多年来,我国的物业治理从无到有,从有到盛,物业治理的队伍覆盖面逐步扩大,治理的水平不断进步。但在深进发展的过程中,物业治理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。

我国物业治理现状

业主治理委员会与物业治理公司之间的矛盾。业主治理委员会在物业治理中占重要地位,然而由于我国目前有关物业治理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定,导致业委会的运作困难和操纵的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益,他们可能由于私利,在物业治理中发挥的效用难以定夺。原因在于,业主与物业治理公司的效用目标不一致。因此,在争论物业治理诸多题目时,更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则,它根本代表不了业主的利益,不可能对物业公司实施有效监视。当物业治理公司和业主有矛盾时,难以力求公正,混乱局面很难避免。
业主与物业治理公司沟通不畅。据调查,由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响,部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业治理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司固然到处说自己亏损严重,但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的治理用度是否用于自己物业的治理。因此,物业公司和业主之间的沟通十分必要,否则就可能矛盾重重。
开发商遗留题目多。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业治理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和治理脱节造成了物业治理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业治理等等,给后续物业治理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留题目,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。

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物业治理服务收费难。自从有了物业治理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业治理企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业治理用度征收标准实际执行不到位,远远低于物价部分审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业治理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业治理市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业治理服务质量不到位,在一些地方,物管企业重收轻管,多收少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业治理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业治理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业治理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。物业治理市场化程度低。作为目前物业治理企业的主体,继续式和自管式的物业治理占了现有物业治理公司的90%,这种建管不分的体制影响了物业治理社会化、市场化、专业化的发展方向,并带来了很多题目,业主投诉连连攀升,引出了很多法律题目,从而影响了物业治理规范、理性、健康的发展。
物业治理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、专业性强的独立行业,而我国物业治理行业的现状是,尽大多数物业治理企业由于规模偏小,不可能花很高的本钱配置高级专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业治理服务观念僵化、治理模式陈旧,尽大多数物业治理企业没有设置对产品品质进行创新和升级的研发部分,从而使物业治理与服务的模式、技能和方法落后。