房地产企业本钱治理的四步法(1)(2)
2015-04-26 01:02
导读：“责任本钱体系”的目标是明确专业职能部分的本钱治理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任本钱”回答的是在“本钱治理
“责任本钱体系”的目标是明确专业职能部分的本钱治理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任本钱”回答的是在“本钱治理相关业务”中谁来做、做什么的题目。 谁来做？我们有哪些岗位与本钱控制有关？ 做什么？这些岗位分别对哪些本钱控制指标负责？怎么负责？如何评价？ “责任本钱体系”包含四大要素，即责任范围、责任部分/相关部分、
评价指标、评价部分。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任本钱体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标本钱的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
责任本钱范围： “责任本钱体系”的目的是保证对目标本钱的执行落到实处，因此“责任本钱体系”中的“责任范围”的划分，实际上也就与目标本钱的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围”的集合应该来自“本钱结构树”。理论上，我们还可以把“本钱结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为之定义相关的责任部分、评价指标、评价部分。当然在实际工作中，考虑到可操纵性，我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。
作业过程治理： 明确了“责任本钱体系”，按照部分/岗位对其负责的“责任范围”进行合并，我们就可以得到部分/岗位的本钱目标集合。但是如何才能保证部分/岗位的本钱目标能被顺利的完成？为此，我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部分/岗位的行为进行规范，也就是说，必须从“制度流程”的层面保证对目标本钱的执行，保证对本钱的控制，这就是“作业过程治理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与本钱控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对本钱的过程控制，真正的将本钱控制的执行力渗透到基层一线。
3.跟踪执行——动态本钱法 经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清楚”之后，我们便进进最重要的第三步：目标本钱执行过程的跟踪——动态本钱。动态本钱反映的是项目实施过程中的预期本钱，通过实时反应目标本钱和动态本钱的差异，帮助相关部分及时发现题目并解决题目，实现对本钱的控制。
全动态本钱： 动态本钱的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时把握项目最新的本钱状态，例如，每平方单方综合造价是多少？ 我们夸大“在项目执行过程中”能对项目的全本钱进行实时测算，只有这样才能控制本钱、辅助营销决策。假如只是在项目结束时得到相关本钱数据，实际上只能完成基本本钱核算功能，对项目本钱控制却没有任何帮助，由于到了项目结束时，木已成船，谈控制为时已晚。
如何实现动态本钱的测算？——一个中心，三条主线 动态本钱=合同性本钱＋非合同性本钱＋待发生本钱。合同性本钱是动态本钱中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是本钱控制的重中之重。而“非合同性本钱”，如“政府报批报建用度”等，则相对轻易控制。正是由于工程合同的不确定性，导致了本钱控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等本钱失控现象频频出现。所以，我们在本钱治理中必须“以合同为中心”。 三条主线：“动态本钱”、“实际发生本钱”、“实付本钱”。“动态本钱”反映任意时段项目的综合本钱及结构分布：“实际发生本钱”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态本钱”对比可反映出项目整体进度：“实付本钱”指的是实际已支付的款项，与“实际发生本钱”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目本钱执行的全貌。
