房地产企业本钱治理的四步法(1)
2015-04-26 01:02
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随着中国房地产市场由
随着中国房地产市场由成长期步进成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严格控制各项用度支出。“利润＝销售收进－本钱用度”这一众所周知的简单公式，充分反映了本钱治理的重要性。如何通过IT手段、科学的治理方法提升房地产企业本钱治理的水平？明源根据几年来对房地产企业本钱治理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在本钱治理方面的先进经验，总结提炼了“本钱治理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做具体的分析：
1.制定目标——目标本钱 目标本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标，是项目本钱的控制线。 很多项目本钱失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标本钱，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，本钱失控就不足为奇了。 目标本钱法的基本思想：制定目标本钱，将目标本钱按规范的本钱结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部分与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
影响目标本钱制定正确性的原因 1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，很多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标本钱进行正确测算。 另外，也正由于招标前不能对“合同标的”进行正确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的本钱控制埋下了巨大的隐患。实际中的很多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。 “欲速则不达”，为了进度却牺牲了本钱。业内很多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标本钱治理”，取得了不错的效果。 2）缺乏规范的目标本钱测算体系：从项目治理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业治理……每个环节都涉及到本钱控制，因而要为这样的项目制定“目标本钱”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标本钱治理规范”。
规范的目的： 保证目标本钱的正确性：通过制定同一的流程与标准，使目标本钱的正确度不因项目差异而不同。 实现项目间的本钱数据共享：通过项目间本钱数据的对比分析，可以及时发现项目中潜伏的题目并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”往不断完善优化相关流程。
规范的方法： 建立规范的本钱结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全本钱树，作为目标本钱制订的基线。 建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算本钱”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标本钱的层层细化修订，并形成终极的目标本钱，指导招标、施工、采购等业务活动中的本钱用度的使用与治理。
2.明确岗位职责——责任本钱体系
