近代华北土地买卖的几个问题（二）(1)(3)
2015-04-27 01:44
导读：(6)转典。典主有急用需钱时，可以把典入的土地转典第三者，并立转典契约。在河南省巩县，土地转典时若将原典契一并交付，称作“转当”，嗣后原出典
(6)转典。典主有急用需钱时，可以把典入的土地转典第三者，并立转典契约。在河南省巩县，土地转典时若将原典契一并交付，称作“转当”，嗣后原出典人直接向第三者回赎。若原典契未一同交付，称之为“清当”，回赎时原出典人找原典主，由原典主找第三者逐步回赎[15] 。土地转典之价通常低于初典价格，在原业主直接向第三者回赎时，按哪个价格回赎各地亦有不同习惯，如山东省临沂、嘉祥、昌邑、邹平、禹城等地，原业主向最后一个典主回赎时可以最后一次转典的低价回赎，典价与转典价之间的差额归于业主。滕县的习惯则相反，原业主须以最初的典价回赎，典价与转典价之间的差额归于最后一个典主[16] 。这两种方式利益或归原业主，或归最后一个典主，处于中间位置，典入土地又转典出去之人不会从中得利。
(7)典当期内的出售。典当期未满，出典人是否可以出售土地，各地习惯不一。一般说来，只要土地出典时契约上未作约定，土地就可以出售。华北一些地方有“租不拦典，典不拦卖”的说法，即佃户不能阻止田主典地，典主不能阻拦田主卖地。但如果买主与典主不是同一人，一般作法是买卖成交后，买主从所付地价中扣留典价，土地则要在典当期满时才能赎回。
2、 土地抵押
土地抵押与土地典当不同，这是一种真正的借贷关系。不过，土地抵押有时会最终形成地权转移，有时则以地权买卖的形式表现出来。
土地抵押有几种形式，第一种是在借据上说明，立契人将自己土地若干亩出质于某人名下，使洋若干，月息几分几厘（或本利共洋若干）某年月日到期。这种借债，债款与地价之比习惯为4：10，即欲借40元，抵押的房地产需值100元。抵押期满后，债务人如无法还债，须将所抵押土地出卖，有时债务人因 经济 困难，会将同一土地抵押两个或更多的债主，到期后土地出卖，或按比例分偿各债权人若干，或依抵押顺序优先偿还前债务人[17] 。有些地方习惯，在订立契约时要随带土地红契作抵押。这样，一方面债务人无法将一块土地抵押多次，另一方面，当抵押土地出售时，债权人可以有优先购买权[18] 。
（转载自中国科教评价网www.nseac.com ） 第二种形式流行于河南省中牟、巩县等地。借债一般以10个月为期，立借契时明确指明作抵地段。10个月的利息预先在借款内扣除，到期后如能清偿本金，两无异说，否则债权人可以收取该地的地租，或将土地收归自种[19] 。这种形式与上一种不同的是，上一种形式债权人并不能要求土地的所有权，土地只是清偿债务的一种保证，而这种形式下债权人可凭借据取得土地所有权。
第三种形式流行于山东省平度县一带，称“死约活签”。以房地产作抵押借款时不立借据，而立绝卖文契，另加浮签，注明限某年月日为期，期至不赎，准予执约人管业。但如果真的至期不赎，实际仍不能立刻形成绝卖，还要双方协商找价，然后撤去浮签，绝卖才能生效[20] 。
3、 以典当、出租等名义进行的买卖
华北一些地区存在着以典当、出租等名义进行的买卖。
以典当名义进行的买卖，与土地典当不同，是完全的土地买卖，但不立卖契而立典契。这有三种情形，其一是旗地，由于在清代大多数情况下，旗地的买卖不能公开，旗地往往以长典的名义代替买卖。汉族农民借旗名典入旗地，或付相当高的典价，或在典契上浮写价格，以使业主无法赎地，实际上是以典为买。其二是官地，如山东历城县官产地永佃者不能出卖，地权转移时称“实典”，不准回赎，实际构成买卖关系[21] 。其三，清代 法律 规定买地要交纳契税，典地则不必交税，有些买地者为逃税，在卖契上写典当字样，并有80年以内允许回赎等语[22] 。民国以后，典地买地都要纳税，这种作法就失去了意义。
以出租名义进行的买卖主要发生在旗地上。旗人田主将土地卖给汉人，往往以“长租”的名义，这里的长租并非指长期租佃关系，而是田主一次预收数年的租金，有时可多达二三十年。当然，平均每年的租金一般低于普通的租佃关系，但数年租金加起来，可能达到甚至超过土地市场价格。汉族农民将自己购入或经营的旗地出售，往往使用“转租”的名义。
共4页: 3
论文出处(作者): 史建云
