对我国房地产业发展题目的几点看法(2)
2017-09-12 01:55
导读：发债不是每家开发商都能做到的。比如在中小城市建设中就很难让那里的开发商到全国市场往发债券。而且并非所有投资者都愿意承担企业债的风险。再下
发债不是每家开发商都能做到的。比如在中小城市建设中就很难让那里的开发商到全国市场往发债券。而且并非所有投资者都愿意承担企业债的风险。再下一个公道梯次是银行做中介往“制造”金融品种。银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。这样一来，银行资金的活动性、安全性要求得到了满足，投资者的风险也得到了分散。再下一个梯次才应当是银行提供的直接融资，或者通过预售从购房者那里获取的融资。三、解决中低收进者住房题目不是银行和房地产开发商的责任，社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整目前有个说法是，很多中低收进者买不起房，而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉。所以应当调整银行资金投向，通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多地开发经济适用房，同时为中低收进者购房提供优惠政策支持。
政策什么时候都不应当否认或者忽略住房题目上的社会公平取向。但解决中低收进群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业，他们面对的是市场。解决中低收进者的住房题目不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事。在这个领域中，我们就要夸大和完善市场化的游戏规则，不能把公平的政策取向也加进来。
应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系。调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收进群体的住房题目就应当更多采用财政政策，如贴息、贴租等。例如，城镇中人均收进低于某一个水平的家庭购房时可以由政府贴息。假如有些特困家庭，政府贴息也买不起，那怎么办呢？可以采取政府贴租的方式。采用这样的政策，我们才能把政策和市场发育分开。不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来，否则就会扭曲真实的竞争形势。
（科教范文网 fw.nseac.com编辑发布） 有个题目特别值得辨析清楚。与我们的城市化目标相比，在目前所有的住房资源中，假如把存量住房资源也包括进来，究竟是“豪宅”的比重过大了呢？还是低档住房的比重过大了？拿迫切需要住房的最低收进人群和最昂贵的闲置豪宅相比，永远找不到市场出路。
在“田忌赛马”的故事中，你用１００种
数学模型模拟，田忌的上、中、下三种马也赛不过对手。但田忌确实就是三比二赢了。怎么赢的呢？用系统的眼光、资源优化的眼光看题目赢的。在市场经济下，２００平方米的豪宅是怎样卖出往的呢？是住１６０平方米高档公寓的人卖掉公寓买走了豪宅，住１２０平方米的小老板把中低档公寓卖掉买走了１６０平方米的高档公寓，住９０平方米普通居民楼的住户卖掉现住房买走了１２０平方米的中低档公寓，住６０平方米的普通单元房的居民卖掉了较小、较远的单元楼房买走了９０平方米较近、较大的住房。住３０平方米平房院的人卖掉平房买走了６０平方米的单元楼房，最后没有住房的外地进城务工经商职员买走了３０平方米的平房院。２００平方米的豪宅实际上是被“分割”地卖掉的。解决昂贵豪宅与中低收进缺房户之间矛盾的方法并非就是拆掉豪宅建廉价房，或者给中低收进者补贴到他们买得起豪宅。
我们现在的题目是住房存量资源的活动性太差，二级市场迄今没有发育起来。上述公道的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下活动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。
我们不应当把城市化目标退回到计划经济时代建“工人新村”的水平。世界各国的经验，包括发达国家和发展中国家，需要依靠政府补贴解决住房题目的人群不会超过１０％。尽大部分人群是靠市场解决住房题目的。四、盲目投资应当抑制，但当前房地产业发展应当慎提“过热”目前有些地方确实存在着对房价远景的过度乐观预期，由此出现了一些盲目投资的趋势。但这是局部性题目，不是全局性题目。对当前房地产发展应当慎提“过热”。
