对我国房地产业发展题目的几点看法(3)
2017-09-12 01:55
导读：说“过热”应当有个理由。也就是和什么比是“过”热。 我们先和需求比。 目前据说存在着上亿平方米的闲置商品房卖不掉。有人以此为据，说供大于求
说“过热”应当有个理由。也就是和什么比是“过”热。
我们先和需求比。
目前据说存在着上亿平方米的闲置商品房卖不掉。有人以此为据，说供大于求，因而是过热。那我们估计一下，不算农村进城经商务工职员的住房需求，单说现在的城镇居民，我们假定有２０％的城镇家庭有改善住房的要求。２０％的估计肯定不“冒”。我们再假定要求改善住房的这些家庭只是想增加２０平方米的住房。增加２０平方米也不是个很高的要求。２０％的城镇家庭是多少户呢？是２７００万户。２７００万户，每家增加２０平方米的现实需求是多少呢？是５．４亿平方米。
人们从自己身边经验中就可以判定，这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。这个题目的另一种提法是，我们现在有超过５．４亿平方米的商品房闲置吗？
我们再和实物层面的供给能力比。
“过热”的可能表现形式之一是货币投进远远超过某一领域的实物可供量。需求超过实物可供量就会导致物价膨胀。我国过往曾经遭遇过的恶性通货膨胀大都具有这样的特点。题目是，我们现在的砖瓦灰砂石或者主要建材出现供给短缺了吗？
我国目前的物价变动水平才是０．３％左右的微弱正增长。这个物价总水平的最大危险不是膨胀，而是回到刚刚走出的负增长区间。
我们再和货币供给量相比。
一个产业过度占用资源，从而使其他产业发展受到抑制，这也可称为“过热”。但迄今房地产业占用的资金量导致了其他产业资金短缺了吗？没有。导致实际利率或者民间利率远高于名义利率了吗？也没有。这是我国房地产业发展与９０年代初期相比的一个最明显区别。
实际上，银行的巨额存差还是我们在金融领域的主要担心所在。２００３年以来资本市场的普遍预期是什么呢？是在目前的低利率水平上进一步降息。
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我们再把银行资金和房地产实物资源的市场价值做个比较。
在发达国家或者地区，人们买房用按揭的历史已经很长。因而在那里，在全社会房产资源的产权中有一个相当大的比重实际上是银行的债权。比如说，全社会所有住房的总市值中有４０％、５０％甚至更高的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。在这种情况下，市场上住房价格的些许变动就可能给银行带来巨大的风险。
中国有这样的情况吗？没有。我们的房贷才刚刚起步。尽大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱。目前银行拥有债权的住房不过是最近几年销售或者开发的一些新房。与已经“进市”的银行资金相比，我国房地产领域中的资产信用可以说是全世界最高的。
这可以用前面我们所举的销售豪宅的例子来说明。在那个例子中，假如我们假定所有现住房都不欠银行钱，那么购房者需要向银行借的总债务不会超过２００平方米的价值。而银行这２００平方米住房贷款对应的实物资产是多少呢？是２００平方米的豪宅加１６０平方米的高档公寓，加１２０平方米的中低档公寓，加９０平方米的普通居民楼，加６０平方米的普通单元房，再加３０平方米的平房院。有这样倍加的资产信用，银行的风险真的很大吗？进一步说，我们现在面临的题目，究竟是银行贷款规模已经超过了信用保证的规模了呢，还是大量的资产信用资源被闲置了呢？
因此笔者建议：一，尽快地发展和完善二级市场，让存量资源加进流通。二，让计划经济的思路和那些利用市场发育不足“寻租”牟利的理由离我们远一些。
