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对我国房地产业发展题目的几点看法

2017-09-12 01:55 一、当前房地产面临的题目不是有风险，而是风险应该由谁承担房地产业是市场风险很高行业。除了一般以为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。屋子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由本钱和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。同样的屋子，建在北京闹市区和建在远郊区县，其建筑本钱和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。
级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个屋子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚洲金融危机以来，香港的房价６年间跌往了６５％。为什么？由于当初大家都对香港的经济和香港的房价布满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。屋子还是那些屋子，人口还是那些人口，甚至社会收进水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着往讨论房地产业有没有风险的题目。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。
风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正题目并非是有没有风险、风险大小的题目，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的题目。无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险。这个参与者可能包括资金供给者、开发商、建筑商以及购房者。
开发商当然应当为自己的投资行为承担相应的风险。怎么承担呢？市场经济有个约定，就是通过自有资金的比例来承担。一般说，假定人们估计到售出之前，现实的市场房价与总投资相比最多下跌３０％，那么开发商就至少应当提供总投资３０％的自有资金。假如资金提供者估计最多跌３０％，结果跌了４０％，那么这１０个百分点的误差就得由资金提供者承担。购房者也有相应风险。房贷中银行对购房者提供的按揭比例就是风险的分割线。按照国际经验和市场规则，房产开发过程中价格下跌的第一风险承担者就应当是开发商。这没有什么疑义。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。二、我国房地产业资金供给的物质基础是存在的，关键是资金的供求渠道需要调整

（转载自http://zw.NSEAC.com科教作文网）

建一定量的屋子，就需要一定量的资金往周转。这个资金需求量不会由于由银行还是其他投资主体来提供而变化。我们得明确一个基本判定。我国满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的，这个物质基础是客观存在的。在我们现在的社会经济运行中，并不存在资金供给短缺的题目。资金的供给和资金需求都同时存在，题目只在于供给和需求由谁来连接、通过什么样的渠道和方式连接。
除了开发商提供自有资金外，通过债权方式融资是房地产业发展的规范、公道方式。房地产业的开发商必须借钱，而且要很大规模地借钱。这不需要质疑。
银行是市场经济下连接货币资金供给和需求双方的传统渠道之一。但银行资金的最大特点是必须首先追求活动性和安全性。市场经济的常识可知，债权的风险小于股权，债权中通过银行的信贷资金风险小于直接上市的债券。在资金供求连接的各种方式和渠道中，银行资金的风险承受能力是最小的。人们把钱存到银行而不是买股票和债券，追求的就是这种风险性较低的特点。这是银行所能提供的资金的自然特点。假如最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成部分，那比如是让卖骡子的人和买马的人做交易。双方的要求不对接。
有供给，也有需求。我们的题目是供给缺乏活动到需求流域的现实渠道。那么应当怎样对接呢？笔者以为，除了开发商的自有资金外，下一个梯次是有实力、有信誉的大开发商直接或者通过银行到公然资本市场上发行短、中期项目债券。债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险。