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农村房地产开发存在的问题及原因探析

2017-07-29 01:22 　　

　　摘要：目前，农村房地产开发中存在土地资源浪费严重、生态环境遭到破坏、开发用地审批不规范、市场行为不规范、房地产管理落后等等问题，不免让人担忧。如果能在政府的指导下，有计划、有组织的推动农村房地产业的发展，我国的农村现状将会有多方面的改观。文章针对农村房地产开发过程中存在的问题，深入分析了问题产生的原因。

　　关键词：新农村；房地产；农村房地产开发
　　
　　建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。然而，农村房地产开发中存在的问题也不免让人担优。如土地资源浪费严重、生态环境遭到破坏、开发用地审批不规范、违章建筑多、市场行为不规范、房地产管理落后、资金短缺等等。如果能在政府的指导下，有计划、有组织的从房地产角度推进农村的城镇化发展，那么我国的农村现状将会有多方面的改观，并会带来发展房地产所特有的综合效应。
　　另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。
　　
　　一、农村房地产开发过程中存在的问题

　　
　　（一）开发用地审批不规范，土地利用率极低
　　在一些乡村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居民违规占用村集体土地建房现象时有发生。而在开放农村房地产所用的土地中，有的是农村的“三无”用地；有的是非农建设用地；有的是公益事业用地；有的则是农民的宅基地；这种擅自改变土地用途的做法，严重违反了我国有关土地管理规定。
　　耕地被大量占用，土地利用率极低。许多肥沃农田改成宅地，而对荒山荒地、空闲地则弃置不用，废沟弃塘及乱坟堆也未填平利用。现在一些开发商为了降低地价到远离城市的一些有山有水有绿地的郊区，购置大量农田来开发，而从批地、资金筹措到开发建设需要相当长的一段时间，于是造成耕地大面积撂荒。除此之外，许多搞小城镇建设的农村盲目建设“大而全”的机关大院，并使之占据着镇区中心的黄金地段，还有许多交通稍发达的农村沿路开发房地产，结构松散，形成“公路城镇”，致使基础设施和公用设施布局困难，投资过高，浪费严重，土地利用率低，据统计，这样的“公路城镇”占地一般要多出20%左右。
　　（二）质量低下，建筑形态缺乏特色
　　公建房屋和民宅的品质差、外观差。抽样调查结果显示，农村目前的房屋以砖瓦结构为主的占56%，木制结构的占8.5%，石结构的占9.6%，而用钢筋混凝土建成的房屋仅占不到3%。这跟村庄整治工程要达到的居住条件——钢筋混凝土结构和砖木结构住房比重超过95%的标准相距甚远。
　　目前全国大部分农村的房地产开发采用的几乎都是“摊煎饼”式的外延扩张模式，布局松散，建筑密度低。居民住宅大多是平房和低矮的楼房，乡镇企业的厂房车间大同小异，这种单调雷同的规划和建筑设计使许多农村的房地产建筑形态千篇一律，失去了特色和个性，反映不出当地的地域特征、民风民俗、人文传统和历史积淀。 （科教论文网 Lw.nsEAc.com编辑整理）
　　（三）基础设施和配套设施落后，物业管理滞后
　　没有配套的综合商业措施，如没有或者少有自来水、天然气、电器及百货等，而且教育与娱乐几乎没有，由于缺乏基础设施和配套设施，导致污水横流、垃圾乱倒。大量未经处理的工业废渣和生活垃圾直接堆放在镇区周围，极易引发各种传染病的蔓延，山清水秀的田园风光己成美好的回忆。
　　物业管理在城镇刚刚起步，在农村几乎是空白。如靠自己修缮房屋、随意倾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用说提供家政服务、商务服务和各种代办、代付事务。物业管理的落后，直接影响了居民的生活质量。
　　（四）市场消费很少，市场行为不规范
　　虽然农村房屋较城市住房便宜，但是在农村居住的大部分都是本村的农民，很少有城镇以及其他地区的居民去农村购买住房，于是出现了很多“空心村”现象。相对于完善的城市房地产市场而言，农村房地产市场发展不平衡，一级市场建设滞后于三级市场的发展；二级市场时隐时现，国有土地的对外出让还仅仅停留于协议出让方式上，招标或拍卖方式尚少出现或形式化，暗箱操作严重。而以行政划拨用地和农民集体土地的非法转让与出租为突出表现的三级市场异常活跃和混乱，对农村房地产市场的规范发展构成了潜在的威胁。农村土地交易尚且如此，建立在土地之上的房产交易问题更加突出。一些农民买卖房屋不签订书面合同，成交后不办理房屋成交手续：一些农民违规向城镇民工出售坐落在集体土地上的房屋；一些村组变相出卖集体土地“导致房地产权登记手续大多无法办理，购房者合法权益无法得以保障。
　　按照国家规定：房地产的出让、转让和出租必须经房地产管理部门批准，由估价师进行价格评估之后才能进行交易，并依照规定办理过户登记手续。但是目前除国家部门之间的房地产交易履行上述程序外，私有房地产的交易大都是在黑市上进行的。黑市交易大部分又是以出租、出售房产的名义进行的，很少以出租、出售地产为名，地随房走，地价隐含在房价中，而且不去房地产管理部门报批、登记，直接逃避了房地产交易税、土地增值税等各项税收。有的房地产交易即使上报房地产管理部门，也是“低报高卖”，使房地产收益的大部分流入少数和小集体手中，致使国家利税流失严重。

　　二、农村房地产开发中存在问题的原因分析 （转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
　　
　　（一）用地审批与监督机制不健全
　　城市有比较健全的房地产开发法律制度，在农村几乎没有，长期以来，农村房地产管理相对大中城市较为混乱，相当多的建筑用地未经审批登记，即使是经过审批的用地，其开发活动也没有监督机制。据法律规定，为了改造旧城镇，政府可依法对农民使用的国有土地征用或收回，特别是对那些非法占地更可无偿强制其拆迁。但由于农民法律意识不强，法制宣传不力以及执法、司法力度上的问题，目前的实际情况并非如此。在旧村改造过程中，无论是合法还是非法的旧建筑，特别是个体私营企业的土地使用者，当城镇建设规划需要拆迁时，不但不把土地使用权还给国家，反而在闻风某片土地被政府纳入规划范围之后，为了实现其一己私利违法进行扩建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要价，要求政府进行拆迁补偿。这种现象的产生与旧的用地审批和监督制度不健全是分不开的。
　　（二）规划滞后
　　由于某些政府部门缺乏长远规划，加之一些领导人的急功近利，形成了只要愿意来该处投资办厂、建房，就给批地，几乎有求必应，甚至还给予压价批租土地、减免税收等各种优惠政策，所以农村房地产开发基本上是不受限制的，或者根本没有乡村规划，或者即使制定了乡村规划也带有很大的主观随意性。这主要表现在：有的片面追求规划的大规模，热衷于多上项目、多干“实事”；有的规划缺乏科学论证，导致“拆了建，建了拆”；有的受经济利益驱使和短期行为的影响，让老板牵着规划的鼻子走，致使农村的房地产开发具有明显的盲目性和自发性。由于居民住宅分散、杂乱、不成片，即使集中在一个住宅小区里，也普遍户数少、规模小，物业管理难以开展：农民生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低。因此，农村物业管理基本上处于一种“各自为政”的无序状态。 （科教作文网http://zw.nseAc.com）
　　（三）市场发育不完善
　　由于农村房地产开发还处于初级阶段，农村房地产市场普遍发育不全、秩序混乱。第一，长期以来实行的土地行政划拨制度使得大量土地被政府机关、企事业单位和无偿、无限期地使用，削弱了政府通过土地供应来调控房地产市场的能力，在土地的供应中也缺乏市场机制和法律规范，人为因素较多，没有做到公正、公平和公开，加剧了房地产市场的投机性。第二，管理机构混乱，农村没有房地产管理部门和政府设立的房地产交易所，有的只是一些开发公司、经纪人，甚至一些与房地产无关的部门开办的所谓交易所。第三，房地产价格混乱，大多数农村还没有通过市场竞争形成市场价格体系，没有统一的价格标准，在房地产价格上人为因素大，随意性大。第四，市场行为不规范，在房地产开发、经营过程中，企业行为缺乏制约、交易手续不齐全、产权登记不严格的现象屡有发生。这些都为部分企业和通过地下交易牟取暴利创造了条件。
　　（四）投资主体单一，施工队伍素质不高
　　建国时期直至20世纪80年代，农业一直服务于工业，农民收入远远低于城市居民，城市住房实行统一分配，而农村房地产开发的投资主体往往是单个的农村居民，资金实力大多较弱，资金分布相对分散。由于经济条件有限，盖房子时也不会考虑到抗震抗风等问题，往往是自己设计，请农村建筑施工队来建。据统计，截至2002年，一全国共有95956家建筑企业，其中资质等级四级及四级以上的企业仅占46%，而且这些企业大部分都在大中城市从事房地产开发经营活动。也就是说，在农村从事房地产开发经营活动的企业，属于剩下的54%的农村建筑队。这些建筑队大多素质比较低，部分建设工程不领“一书两证”，不招投标，也没有建设监理，甚至没有建房图纸，由施工队按草图摸索施工；施工队无资质等级，无机械设备，无技术人员，挂正规施工队牌子滥竿充数；工期安排过急，施工时加斑加点、偷工减料、粗制滥造；工程造价太低或资金不充分，建材以劣充优，工序盲目缩减；明知自己不能胜任，也要独占熬头，独自操作，，排斥其他优良工匠。凡此种种，使相当比重的农村房地产开发水平比较低，尤其是房地产开发的技术含量明显低于大中城市。连自家房屋的质量都无法保证，更不要说水电路等基础设施和公共设施的建设了。

（转载自科教范文网http://fw.nseac.com）

　　（五）我国农村的住房金融制度尚未建立
　　由于农村的住房金融制度尚未建立，使得住房完全商品化难以实现。由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础，所以房地产金融化仅是最近几年发展起来的，一时难以全面铺开。虽然我国大中城市房地产金融制度发展较快，并已形成一定规模，但是农村特别是中西部地区的农村房地产金融制度基本上还是一片空白。在我国大部分农村，生产力发展水平一般都很低，经济比较落后，房屋改革将住房制度推向市场，购房受经济条件的限制，能力有限，而房地产按揭贷款仍是一般农民可望不可及的一种奢侈行为。由于房地产开发受到财力、物力和人们经济承受能力的制约，商品房屋经常处于“饱和”状态，房地产企业难以达到自我积累、自我保护、自我壮大的目的。
　　
　　参考文献：
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　　2、杨胜英,沈瑜.“十一五”要推进农村住宅建设市场论坛[J].市场论坛,2005(1).
　　3、万磊.房地产概念浅析[J].大众科技,2006(1).
　　4、侯军歧,牛军让,刘仓.未来农村房地产开发的发展方向[J].农村经济技,2006(1).
　　5、康秀梅,南灵.重视农村房地产业的发展，建设社会主义新农村[J].价格月刊,2006(3).