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谈宅基地抵押的 法律问题研究学毕业论文

2013-11-16 02:03       宅基地是集体组织分配给集体组织内部成员用于住房建立的建立用地，就其实质而言，宅基地并不是农民一切的一项财富，而是乡村集体经济组织分配给村民的根本福利和保证。这种福利与保证具有排他性，只要本集体组织的成员才能够享用，具有主体限定性、无偿性等特性。
 　　固然在建国初期一段时期(1949—1961年)，乡村宅基地一切权、运用权以及宅基地房产可依法停止自在处置。但随着集体化的推进(1962-1977年)和城乡二元分割体制确实立，乡村宅基地运用权的流转遭到了严厉的限制。目前，我国《担保法》第37条将宅基地运用权作为不得抵押的财富；同时，《土地管理法》第条第4款规则“乡村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。可见，宅基地运用权固然能够伴随房屋一切权一并处分，即所谓的“地随房走”，但是，对农民宅基地再分配申请资历的限制，其实也就是限制了宅基地运用权的流转。至于宅基地受让人的范围，国务院办公厅曾于1999年在《关于增强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》咂j办发(1999)39号】中指出农民的住宅不得向城市居民出卖，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地运用权证和房产证。疆土资源部2004年《关于增强乡村宅基地管理的意见》[疆土资发(2004)2341号也对此予以重申。另外，《物权法》第153条规则“宅基地运用权的获得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国度有关规则”。由此可见，宅基地运用权只能在集体内部成员之间转让，而不能对外转让。但是，虽然法律对宅基地运用权的流转停止了这些限制，理论中不少中央曾经陆续展开了许多触及宅基地抵押的贷款试点。
　　一、宅基地抵押贷款的根本状况目前， 曾经和方案展开宅基地运用权抵押贷款的主要有安徽、浙江、广东、四川等省的一些市、县。安徽省宣城市自1997年开端试点农民房屋抵押贷款。2003年至2009年6月，共办理农文章编号：1009-0592(2010)01—民房屋抵押注销九千余起，抵押贷款额七个多亿。浙江省温州市某乡村协作银行自2003年起，推行以农民房屋的房产证和宅基地运用权证书作抵押的贷款试点。截至2008年6月，温州市多家银行发放农民房屋抵押贷款余额共计9O．24亿。
　　经过调查发现，宅基地抵押贷款的范围相当局限，仅仅面向房屋在城乡分离部、中心村及沿公路两侧从事效劳行业、时节性农产品加工业等中小企业主；贷款额度约为房屋总价值的66．7％；贷款期限为l至3年，其中绝大多数的贷款期限为1年，仅有少局部信誉较高、企业效益较好、乡村信贷机构较为熟习的农户，贷款年限可以到达3年；贷款用处多为时节性农产品加工企业的运营：办理贷款的手续为农户持房产证、工商停业执照到乡村信贷机构申请：乡村信贷机构在检查贷款申请时，重点检查农民的运营情况、信誉状况及行业的市场预期，对运营情况良好、信誉较高、市场预期较好的农户发放抵押贷款。
　　二、宅基地抵押的严重意义一)有利于将农民的资产转变为资本，发挥房屋消费要素在乡村开展中的积极作用经过宅基地抵押贷款变革试点，使农民房屋成为了乡村消费开展的消费要素。经过宅基地抵押，使农民房屋成为担保融资的最主要载体，将农民的资产转变为资本，为农业消费开展开拓宽广的融资渠道。
　　二)有利于保证广阔农民的财富权现有的城乡住房二元制度，限制乡村房屋的自在买卖，对以房产作为本人主要或重要私产的农民来说，一方面进犯了农民作为公民依法享有的处分本人合法财富的权益，另一方面也禁锢了房屋的价值。经过宅基地抵押贷款，使农民的财富权得以表现。
　　三)有利于建立规划管理，促进新乡村建立乡村建房的不时增加，必然惹起房屋的买卖、赠与、出租、抵．押等现象的不时增加，特别是城乡分离部乡村房屋买卖现象更 甚，既有买方市场也有卖方市场，大多是私自签约或者亲属作证买卖，十分不利于政府的监管。经过宅基地抵押贷款，推进农民房屋注销发证与买卖管理工作，促进新乡村建立。 （科教范文网http://fw.nseac.com）
　　四)有利于我国城镇化战略的施行随着城市化战略的逐渐施行，在根底设备比拟完备，经济比拟兴旺的地域，城镇与乡村曾经没有明显的界线，而农民房屋不能自在买卖，把已完成城镇一体化的状态，人为的割裂成城镇和乡村。经过宅基地抵押贷款，改动城乡二元构造中城镇与乡村的开展不均衡，有利于城乡资源的双向活动，人口的梯度转移。
　　三、宅基地抵押存在的问题一)潜在风险较大在目前法律法规框架下，无论 中央人民政府还是乡村集体经济组织都明白制止宅基地向本集体经济组织以外的成员流转。
　　这是形成抵押权无法完成的基本要素。虽然法律法规规则宅基地能够在集体经济组织成员内部间流转，但碍于邻里间的感情，在抵押权完成时没有村民愿意购置被拍卖的房屋。就目前状况而言，宅基地抵押贷款的范围较窄，对申请人的请求较高，风险相对较小。一旦放开宅基地抵押贷款，扩展贷款范围，加之乡村信贷机构抵御金融风险才能较弱，势必严重影响乡村信誉社等乡村金融机构的运转和开展。
　　二)不利于耕地维护宅基地是集体组织分配给集体组织内部成员用于住房建立的建立用地，是一种根本的福利和保证，这种福利与保证具有排他性，只要本集体组织的成员才能够享用。从这个意义上来说，集体组织成员对本人取得的宅基地只要有限的运用权，即建房寓居权，而没有处置权，农民用自家宅基地上的房屋创办企业，也不应改动宅基地上房屋的福利与保证性住房的实质用处。一旦超越集体组织范围流转，将进犯集体土地一切权，冲击乡村集体经济组织制度。同时，假如允许非本集体经济组织人员购置，会大量增加宅基地需求量，对耕地维护和推进乡村土地整治产生不利影响。
　　三)抵押房屋只是催促农民还款的一种手腕目前，我国已放开乡村小额信誉贷款，额度最高可达30万。 （转载自中国科教评价网www.nseac.com ）
　　而有些乡村金融机构由于担忧贷款无法收回，未依照国度有关规则执行，小额信誉贷款额度停留在5000元左右。抵押贷款是乡村金融机构展开业务的一种手腕，而且抵押贷款的利息较高于信誉贷款 从实质上看，宅基地抵押贷款实践上是一种信誉贷款。
　　乡村金融机构在发放贷款时，着重检查农户的第一还款来源，主要是农户的运营状况、信誉状况，产品的市场预期等。而以房屋作为抵押物，乡村金融机构应用房屋在乡村传统思想中的位置，作为催促和约束农民还款的一种手腕。
　　四、对宅基地抵押贷款的倡议我国关于制止宅基地抵押贷款的相应法律法规尚未修正，乡村的社会保证体系尚未完整树立，从近期看，不宜推行宅基地抵押贷款。从久远看，随着乡村社会保证体系的不时完善，宅基地的保证作用将逐渐弱化，放开乡村集体土地市场，允许乡村不动产活动，是变革开展的必然趋向。
　　一)宅基地抵押贷款试点范围在近期不宜扩展在当前农民社会保证体系尚不完善，宅基地目前仍是农民最后的生存保证的大环境下，宅基地抵押贷款不宜推行，应当有条件流转，渐进推进。在土地的社会主义公有制及土地用处管制的前提下，在展开宅基地确权发证及乡村房屋初始注销的根底上，树立有条件的抵押贷款制度：一是对有其他寓居条件和稳定收入的农民，允许将宅基地及其地上房屋一并停止抵押，办理宅基地抵押注销及房屋抵押注销；二是维护农民集体土地一切权权益，保证宅基地抵押的合理性，农民停止宅基地抵押的，应当经过本集体经济组织同意：三是请求抵押权完成时，不能改动宅基地运用性质，不允许城市居民获得宅基地建住房；四是维护一户一宅制度，避免滥用抵押权，规则因宅基地抵押而丧失宅基地的不予批准新的宅基地；五是按部就班施行，试点应中选择在第二、三产业相对兴旺、农民融资需求量大、农房市场价值较高、乡村社会保证体系初步树立、耕地维护和土地执法监视工作根底较好的地域停止：六是避免乡村房屋贱价出卖，损伤农民的利益，从房屋买卖公平角度动身，中央政府应当制定乡村房屋转让指导价钱，逐渐树立公开的乡村房屋市场，保证农民的权益。

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　　二)远期应变革宅基地抵押和流转的法律制度宅基地抵押贷款试点使农民顺利取得创业启动资金，乡村金融机构扩展信誉范围，土地、房产部门确权注销发证得以促进，但仍受相关法律的限制。但是随着乡村社会保证制度不时完善使宅基地的社会保证功用逐渐弱化，随着农业补贴政策的不时完善使放开宅基地抵押的风险逐渐降低，放开宅基地抵押和流转的必要性将日益显现，使其成为必然趋向。展开专题研讨，总结胜利经历，对法律制度停止变革，为树立完备的集体土地运用制度打好根底，相关成果可在修正《土地管理法》时作出规则。